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各縣區人民政府,市政府各部門,市屬各企業,各大中專院校:

為貫徹落實黨中央、國務院和省委、省政府關于進一步擴大內需、促進經濟平穩較快增長的一系列決策部署,進一步改善人民群眾的居住條件,促進全市房地產市場健康發展,根據《*省人民政府辦公廳關于促進全省房地產市場健康發展的實施意見》(*政辦發〔20*〕73號)精神,經市政府同意,現提出以下意見:

一、關注民生,加大保障性住房建設和管理力度

(一)建立健全城市保障性住房制度。完善和規范廉租房、經濟適用住房建設與管理,加大城中村、舊住宅區改造力度。力爭到20*年末,基本解決現有人均住房建筑面積15平方米以下低收入家庭的住房困難。

(二)擴大廉租住房保障范圍。通過發放租賃補貼和實物配租等保障方式,確保20*年底前,對低收入住房困難家庭基本做到應保盡保,其中實物配租的比重不低于30%。各縣要確保廉租住房資金足額到位,各級財政要將廉租住房保障資金納入年度預算安排;住房公積金增值收益在提取貸款風險準備金和管理費用之后要全部用于廉租住房建設,土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于*%。對廉租住房租金收入實行收支兩條線管理,專項用于廉租住房的維護和管理。實物配租的廉租住房房源,主要按開發項目*%的比例,由開發企業代建,也可以由政府投資換購或將直管公房轉化為廉租住房。

(三)增加經濟適用住房供應。各縣每年都要安排建設一定規模的經濟適用住房,房地產開發項目中要安排一定比例的經濟適用住房,實行相對分散建設。經濟適用住房單套建筑面積控制在60平方米左右。實行經濟適用住房考核目標責任制,對完不成任務的縣在綜合考評中取消先進單位評選資格。

(四)嚴格經濟適用住房管理。要嚴格購買對象的審查程序,真正讓低收入家庭購買到經濟適用住房。凡弄虛作假以低收入家庭名義購買經濟適用住房的,一經發現要嚴格查處,除退回已購住房外,還要追究有關人員的責任。在經濟適用住房權屬登記時,登記機關要注明經濟適用住房、劃撥用地、購房人擁有有限產權等。購買經濟適用住房后又購買其他住房,或購買經濟適用住房不滿5年的,不得直接上市交易,購房人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的,由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經濟適用住房滿五年,購房人上市轉讓經濟適用住房的,應按照屆時同等地段普通商品住房與經濟適用住房差價補交土地出讓金后,由政府優先回購;購房人也可以按照有關規定向政府交納土地收益等價款后,取得完全產權。政府回購的經濟適用住房,繼續向符合條件的低收入住房困難家庭出售。個人購買的經濟適用住房在取得完全產權以前不得用于出租或經營。

(五)加強單位集資合作建房管理。禁止各級國家機關、事業單位集資合作建房。堅決制止利用集團購買或委托開發等形式變相為職工集中建房,所需住房由職工通過市場化形式自行解決。經批準的困難企業集資合作建房不得向非經濟適用住房供應對象出售。單位集資合作建房應納入經濟適用住房供應計劃,其建設標準、供應對象、產權關系等均按照經濟適用住房的有關規定執行。

(六)積極穩妥推進城中村改造、舊住宅小區整治。要采取政府引導,民主決策,市場運作的方式,深入細致地開展城中村改造。已經爭取到國家財政支持的22個城中村改造項目,要抓緊制訂實施方案,條件成熟的要盡快開工建設。對舊住宅小區整治要以改善低收入家庭居住環境為宗旨,搞好房屋養護,完善配套設施,因地制宜,逐步實施。

(七)認真落實保障性住房建設的優惠政策。廉租住房、經濟適用住房建設用地按照行政劃撥方式供應。廉租住房、經濟適用住房建設項目一律免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金。廉租住房、經濟適用住房小區外基礎設施建設費用,由政府負擔;小區內非經營性公共配套設施建設資金,50%從城市國有土地使用權出讓金和城市建設資金中劃撥,50%計入房價;經營性設施建設資金,按照誰經營誰投資的原則,由經營者承擔,不得計入房價。要將解決低收入家庭住房困難的各項優惠政策向社會公布,確保落實到位。各縣要加大投入,按照國家、省的有關規定,多渠道籌措保障性住房建設資金。對符合貸款條件的保障性住房建設項目,商業銀行要加大信貸支持力度,保障項目建設順利進行。

二、調整優化住房供應結構,維護群眾消費安全

(一)優化新建住房結構比例。全面貫徹落實國家宏觀調控政策,嚴格執行20*-20*年*市城市住房建設規劃,重點發展滿足我市居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品房。從2009年起,凡新審批、新開工的商品房建設項目,套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積比重必須達到開發建設總面積的70%以上。嚴格控制建設高檔商品住宅。各主管部門要簡化辦事程序,加快辦理速度,在項目立項、規劃、用地、建設、產權辦理等環節推行限時辦結制度,提高工作效率。

(二)改進和加強對房地產開發的監管。全面實行房地產開發項目建設條件意見書制度,明確住宅性能要求、各類配套設施的建設安排和節能、節地、節水、節材、環保措施,將此作為項目招標的前置條件,提高房地產業集中度,促進節能環保型住宅建設。全面實施商品房預售資金和二手房交易資金監管制度,確保住房功能、質量、設施配套及綜合品質。完善建設項目竣工驗收制度,將建設項目依法用地和履行土地出讓合同、劃撥決定書的情況,作為建設項目竣工驗收的一項重要內容。沒有國土資源部門的檢查核驗意見,或者檢查核驗不合格的,不能通過竣工驗收。

(三)進一步規范房地產市場。各縣區、有關部門要采取積極措施,嚴厲打擊違規開發、無證經營、非法集資、虛假宣傳、惡意炒作等擾亂房地產市場的行為。要認真做好房地產項目的招商引資工作,積極引進和支持有實力、資質高、規模大、信譽好的企業來我市開發建設。要進一步嚴格拆遷資金及預售資金監管,確保群眾消費安全,建立公平公正的房地產市場秩序。

三、減輕居民購房稅費負擔,鼓勵普通商品住房消費

(一)落實國家稅收優惠政策。對個人首次購買90平方米及以下普通住房的,按省政府通知要求,契稅稅率暫統一下調到1%;對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅;對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

(二)對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策。認真貫徹落實*政辦發〔20*〕73號通知精神,將現行個人購買普通住房超過5年(含5年)轉讓免征營業稅,改為超過2年(含2年)轉讓免征營業稅;將個人購買普通住房不足2年轉讓的,由按其轉讓收入全額征收營業稅,改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。將現行個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉讓按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅,改為超過2年(含2年)轉讓按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅;個人購買非普通住房不足2年轉讓的,仍按其轉讓全額征收營業稅。以上政策暫定執行至2009年*月31日。

(三)明確享受優惠政策的普通商品住房標準。凡住宅小區建筑容積率1.0以上,單套建筑面積144平方米以下,實際成交價格低于同級土地上住房平均交易價格1.44倍以下的,均享受普通商品住房優惠政策。

四、加大金融支持力度,提高融資和消費能力

(一)擴大住房貸款利率下浮幅度。對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款,其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍,最低首付款比例調整為20%。在落實居民首次貸款購買普通自住房,享受貸款利率和首付款比例優惠政策的同時,對已貸款購買一套住房,但人均住房面積低于當地平均水平,再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民,可比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。對其他貸款購買第二套及以上住房的,貸款利率由商業銀行在基準利率基礎上按風險合理確定。

(二)充分發揮住房公積金的作用。逐步提高住房公積金的繳存比例。單位和職工繳存比例不應低于5%,原則上不高于*%。繳存住房公積金的月工資基數,不應超過上一年度職工月平均工資的3倍。市民可憑相關手續提取本人及配偶的住房公積金購買自住房,以充分發揮住房公積金的作用,幫助城市低收入家庭解決住房困難。

(三)支持房地產開發企業合理的融資需求。商業銀行要根據信貸原則和監管要求,加大對中低價位、中小套型普通商品住房在建項目的信貸支持力度;對有實力信譽好的房地產開發企業兼并并重組的企業或項目,提供融資支持和相關金融服務。

五、合理調控土地供應,加強房地產開發用地的規范管理

(一)確保保障性住房用地供應。將廉租住房、經濟適用住房建設用地納入年度土地供應計劃,在申報年度用地指標時單獨列出,確保專項用于保障性住房建設。同時對保障性住房用地及時辦理農轉用、征收、收購等手續,以劃撥的方式供應給保障性住房項目使用,加大保障性住房建設力度。

(二)積極盤活利用存量土地。鼓勵住宅開發項目充分利用城市存量土地,嚴格執行集約節約用地控制標準。對依法通過出讓方式取得土地使用權尚未開發的地塊,應區分不同情況采取相應措施。構成閑置的,由政府依法收回土地使用權,重新安排開發建設。

(三)嚴禁在集體土地上進行商品房開發。嚴禁非法占用農村集體土地進行非農業項目建設。任何單位、開發企業和個人不得利用農民集體土地搞房地產開發。

六、規范稅費管理,為房地產市場健康發展創造良好環境

(一)規范涉及房地產行業的行政事業性收費。一是對涉及房地產業的行政事業性收費進行一次全面清理,對不合理的收費項目堅決取消,收費標準過高的予以降低。對亂收費、亂加價行為要依法查處。對房地產開發項目,按照不低于國家稅收政策規定的標準預征企業所得稅,實行按季預繳、按年清算。二是降低行政事業性收費在住房價格中的比重,降低房地產開發建設成本,對國家和省已明確取消的收費項目要認真抓好落實,減少收費環節和手續,提高服務效率。

(二)引導房地產開發企業積極應對市場變化。各縣區、有關部門要認真分析房地產市場面臨的形勢,引導房地產開發企業根據市場變化和需求,制定應對措施,完善銷售策略,促進商品住房銷售。

(三)努力化解住房消費中的矛盾,促進社會穩定。對房地產開發企業調整住房銷售價格過程中出現的糾紛,要努力做好化解工作,引導當事人依據合同約定通過法律途徑解決。

七、加強房屋拆遷管理,為房地產開發建設提供保障

(一)完善拆遷補償政策。繼續堅持“多建不多得,少建不吃虧”的原則,堅決遏制違章建筑,降低拆遷成本。

(二)積極籌措拆遷資金。毛地出讓項目,開發企業要抓緊籌措拆遷資金,確保拆遷資金足額到位,盡快啟動項目拆遷。因資金不足超過三年不能啟動拆遷的項目,由政府無償收回重新出讓。

(三)搞好宣傳和教育。要繼續堅持依法拆遷,以理拆遷,以情拆遷的工作原則,引導被拆遷群眾顧全大局,增強發展意識,積極支持城市建設,配合政府做好拆遷工作。對不配合拆遷的群眾,要做好政策解釋和宣傳工作;對漫天要價的,要依法進入裁決程序;對無理糾纏,嚴重影響工程建設進度的,要依法強制拆遷。

八、加強組織領導,確保各項政策落到實處

(一)認真落實工作職責。各縣區要采取得力措施,認真落實穩定房地產市場職責,建立住房保障和房地產市場宏觀調控聯席會議制度,定期研究分析形勢,提出相應對策。要進一步貫徹落實國家宏觀調控政策,制定加大保障性住房建設力度,鼓勵住房合理消費、促進房地產市場健康發展的政策措施。要科學合理地確定土地供應總量、結構、布局和時序,保證房地產開發用地供應的持續和穩定。

(二)加強溝通與協調。各級發展改革、建設、規劃、房產、財政、國土資源、物價、銀行、稅務等部門要從大局出發,加強信息交流與溝通,相互通報有關政策及調整情況,及時研究解決房地產市場發展中出現的矛盾和問題。

(三)加強房地產市場監測分析。由市、縣房管局牽頭,整合發展改革、國土資源、規劃、建設、財政、稅務、金融等部門的信息資源,建立完善房地產市場信息系統,及時準確地全面監測本地房地產市場運行狀況。要依托房地產市場信息系統,建立健全統計制度,完善市場監測分析機制,準確把握房地產市場走勢,及時發現市場運行中出現的新情況、新問題,提高調控措施的預見性、針對性和有效性。

(四)推動房地產交易監管與稅收征管一體化。要以市、縣房地產市場信息系統為依托,以交易監管和權屬登記為關口,以優化服務、方便納稅人為宗旨,通過部門配合、環節控制,形成交易、納稅、過戶的一條龍管理流程,全面準確地控制稅源。有關部門要密切配合,充分調動街道辦事處和社區居委會的積極性,建立健全房屋租賃協管機制,維護社會治安,防止稅費流失。

(五)堅持正確的輿論導向。要以加快保障性住房建設,鼓勵住房合理消費,促進房地產市場健康發展為宗旨,大力宣傳中央出臺的各項政策措施及其成效,著力穩定市場信心。對各種散布虛假信息、擾亂市場秩序的行為要嚴肅查處。同時,要加強市場經濟條件下風險意識的宣傳和教育工作,以促進我市房地產市場和諧穩定發展。