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為進一步完善住宅物業(yè)管理工作機制，提高物業(yè)管理水平，改善居住環(huán)境，推進文明城市和幸福江陰建設，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和省、**市有關規(guī)定，結合我市實際，現(xiàn)就規(guī)范和加強住宅物業(yè)管理工作提出如下意見：

一、明確職責，切實加強住宅物業(yè)管理

按照“條塊結合、以塊為主、屬地負責”的原則，明確住宅物業(yè)管理工作職責，落實工作責任，共同推進住宅物業(yè)管理工作。

（一）市房管局負責研究制定物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃，制定相關配套政策，負責物業(yè)服務企業(yè)資質初審，住宅專項維修資金歸集和物業(yè)管理用房的管理，落實物業(yè)管理項目招投標制度，組織物業(yè)管理行業(yè)檢查評比、考核和人員培訓，加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管，規(guī)范物業(yè)管理服務行為，指導鎮(zhèn)（街道、辦事處）調處物業(yè)管理中的矛盾糾紛。

（二）各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、開發(fā)區(qū)管委會、臨港新城管委會具體負責本轄區(qū)物業(yè)管理工作，配合市房管局科學劃定物業(yè)管理區(qū)域，界定物業(yè)服務范圍，指導監(jiān)督業(yè)主委員會的選舉、改選和換屆工作，負責協(xié)調、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目的移交、接管工作，做好轄區(qū)內(nèi)有關物業(yè)管理的投訴處理和信訪工作。

（三）社區(qū)居委會協(xié)助鎮(zhèn)（街道、辦事處）做好物業(yè)管理工作，參與業(yè)主大會、業(yè)主委員會籌建、改選和換屆，指導和監(jiān)督業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)或者進行自治管理，協(xié)調業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)之間的關系，調處物業(yè)服務中的矛盾糾紛，指導業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)做好小區(qū)綜合治理工作，制止擾亂公共管理秩序和損害業(yè)主共同利益的違法行為并及時向有關行政執(zhí)法部門報告。

（四）市規(guī)劃局負責科學設定居住用地規(guī)劃條件，嚴格審查設計方案和施工圖，確保相關設施配套到位，查處擅自改變建設工程規(guī)劃許可證許可范圍的違法建設行為。

（五）市建設局負責住宅小區(qū)建設工程質量的監(jiān)管，監(jiān)督建設單位及時處理已竣工交付住宅小區(qū)的質量問題。住宅小區(qū)房屋未經(jīng)質量單項驗收合格的，不予發(fā)放《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

（六）市公安局負責監(jiān)督指導住宅小區(qū)治安防范措施的落實，指導物業(yè)服務企業(yè)做好住宅小區(qū)停車位安排、行車路線劃定、交通標線設置等工作。對小區(qū)內(nèi)堆放易燃易爆物品、強行停放大型客貨車輛、影響消防安全等行為依法采取強制措施并進行處理。公安消防部門負責住宅小區(qū)消防設施的檢查驗收，依法查處破壞消防設施的行為。

（七）市城管執(zhí)法局按照城市管理相對集中行政處罰權的規(guī)定查處住宅小區(qū)內(nèi)破墻開門（窗）、損綠毀綠、未經(jīng)批準擅自搭建構（建）筑物及其他設施、設亂戶外廣告、亂設攤點等行為，做好住宅小區(qū)垃圾清運及路燈養(yǎng)護等工作。

（八）市園林旅游局按照規(guī)劃設計條件，嚴格住宅小區(qū)綠化建設方案的審批，指導做好住宅小區(qū)的綠化管護工作，并具體負責住宅小區(qū)的日常綠化管護工作。

（九）市人民防空辦公室負責住宅小區(qū)內(nèi)人防工程的規(guī)劃、建設、維護管理、監(jiān)督檢查和實地標注工作，人防工程未經(jīng)質量專項驗收的，不得投入使用。

（十）市工商、物價、環(huán)保、質監(jiān)等部門要按照各自職責，妥善處理物業(yè)管理涉及的工商登記、物業(yè)服務收費、環(huán)境污染、設備設施質量等方面的投訴，主動配合各鎮(zhèn)（街道、辦事處）化解物業(yè)管理中的矛盾。

二、根據(jù)實際，合理確定住宅物業(yè)管理的方式

（一）新建住宅小區(qū)全面推行等級物業(yè)服務。先由建設單位按規(guī)定選聘有資質的物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理，業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主大會根據(jù)住宅小區(qū)的規(guī)劃建設、配套情況和需要的管理服務項目，選聘物業(yè)服務企業(yè)進行管理。

（二）改造后的老住宅小區(qū)具備物業(yè)管理條件的，應當及時召開業(yè)主大會并選聘物業(yè)服務企業(yè)，按等級實施物業(yè)管理；對暫不具備條件的，可以實行業(yè)主自治管理，也可以采用業(yè)主委員會與社區(qū)居委會簽訂協(xié)議的方式，由社區(qū)居委會提供以保潔、保綠、保安為主要內(nèi)容的基礎性管理服務。

（三）拆遷安置房和保障性住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務按照誰開發(fā)、誰建設、誰負責的原則組織實施管理。業(yè)主委員會成立后，可根據(jù)業(yè)主需求確定物業(yè)管理方式。

三、突出重點，切實抓好住宅物業(yè)管理的規(guī)范運作

（一）規(guī)范新建住宅小區(qū)的前期管理。凡達到規(guī)定規(guī)模的住宅小區(qū)，必須采取招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理。建設單位在辦理商品房預售許可證前，應當選聘前期物業(yè)服務企業(yè)并簽訂前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務企業(yè)要加強對住宅小區(qū)建設工程質量的跟蹤，根據(jù)物業(yè)管理的要求，有權提出合理化建議，對擅自變更設計方案、降低建設質量和配套標準等違法行為，及時向有關行政執(zhí)法部門報告。

（二）規(guī)范物業(yè)交接。新建住宅小區(qū)住宅與市政公用基礎設施、公用設備設施、人防工程設施設備要同步交付使用。住宅小區(qū)竣工交付前，建設單位要按照規(guī)定與物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)交接手續(xù)，將物業(yè)圖紙資料等移交給物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)要對共用設備設施（含人防工程設施設備）進行查驗，做好交接記錄，明確責任。建設單位在辦理房屋初始登記時，必須提供前期物業(yè)服務企業(yè)接管證明和房屋單體、設備設施等單項驗收合格證明。建設單位按照《關于進一步加強物業(yè)管理工作的意見》（**政辦發(fā)〔20**〕79號）規(guī)定支付的交接費，由市房管局統(tǒng)一管理，交接費的使用辦法由市房管局另行制定。

（三）規(guī)范業(yè)主委員會的運作。不論采用何種管理模式，所有住宅小區(qū)都要依法建立業(yè)主委員會。業(yè)主委員會一時難以建立的，由社區(qū)居委會與業(yè)主共同決定住宅小區(qū)物業(yè)管理事項，直至業(yè)主委員會成立。社區(qū)居委會要認真組織籌備召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，要加強對業(yè)主委員會的指導，積極支持業(yè)主委員會的工作。業(yè)主大會、業(yè)主委員會要全面履行職責，既要監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行服務義務，也要督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務費。

（四）規(guī)范物業(yè)管理服務行為。簽訂物業(yè)服務合同，權利義務關系必須明確且符合法律法規(guī)規(guī)定，合同的期限應當與業(yè)主委員會任期相一致，并向社區(qū)居委會備案。物業(yè)服務企業(yè)要按照合同約定，認真履行服務義務，為業(yè)主提供質價相符的物業(yè)服務。要嚴格執(zhí)行物業(yè)服務收費標準，堅持明碼標價并按規(guī)定辦理備案等手續(xù)，自覺接受市物價局、房管局等部門以及業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督。市房管局要會同各鎮(zhèn)（街道、辦事處）加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管檢查，科學評定物業(yè)服務企業(yè)信用程度，不斷完善物業(yè)服務誠信檔案制度。

（五）規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)退出程序。物業(yè)服務企業(yè)擅自退出物業(yè)管理項目的，要依照有關法律法規(guī)和服務合同的約定追究責任，給業(yè)主造成損失的，要依法承擔賠償責任。物業(yè)服務企業(yè)因物業(yè)服務合同期滿不續(xù)約或提前解除合同的，應提前2個月書面告知業(yè)主委員會、市房管局、所在鎮(zhèn)（街道、辦事處）和社區(qū)居委會。在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理項目且建設單位**法承擔重新選聘責任的，由社區(qū)居委會臨時代為管理。

（六）建立住宅小區(qū)公共設施應急處理機制。市、鎮(zhèn)兩級政府要按照屬地管理原則，分別安排相應的經(jīng)費，作為物業(yè)管理風險應急處置資金，專項用于棄管住宅小區(qū)共用設備設施臨時運行管理費用。

（七）妥善處理物業(yè)質量遺留問題。已竣工交付使用房屋的消防系統(tǒng)、電子監(jiān)控、高層電梯、地下車庫等存在質量遺留問題的，由市政府統(tǒng)一牽頭，責成相關職能部門進行全面梳理排查，明確整改方案，督促建設單位盡快落實資金，迅速整改。對整改不力的建設單位，要記入誠信檔案并依法予以處理。

四、大力扶持，落實住宅小區(qū)物業(yè)服務的各項優(yōu)惠政策

（一）稅收規(guī)費方面

1．住宅物業(yè)服務的新辦企業(yè)自經(jīng)營之日起2年內(nèi)免繳統(tǒng)一收費（含防汛保安、殘疾就業(yè)保障、人防、工會等各類基金）；

2．20**年**月31日前，物業(yè)服務企業(yè)按規(guī)定繳納的營業(yè)稅和所得稅地方留成部分扣除征管經(jīng)費后，由政府通過以獎代補的方式支持物業(yè)服務企業(yè)的發(fā)展；

3．物業(yè)服務企業(yè)受委托管理改造后的老小區(qū)、拆遷安置小區(qū)、保障性住宅小區(qū)，其收費列入代辦項目，不計入納稅基數(shù)，使用物業(yè)服務專用票據(jù)；

4．物業(yè)服務企業(yè)可適當減少社會保險種類，下浮繳費標準和比例。

（二）政府補貼方面

1．市政府統(tǒng)一建設的拆遷安置房、保障性住房，在20**年**月31日前由市財政按每月0.2元/㎡的標準補貼物業(yè)服務企業(yè)（單位），各鎮(zhèn)（街道、辦事處）建造的，補貼標準由各鎮(zhèn)（街道、辦事處）確定。20**前建成且已落實物業(yè)管理的城區(qū)住宅小區(qū)，由市財政按上述標準補貼物業(yè)服務企業(yè)（單位）。

2．改造后的老小區(qū)，物業(yè)服務交接費由市財政按1元/㎡的標準進行一次性補貼。

3．政府性資金投資新建的住宅小區(qū)按建筑總面積的2‰配建經(jīng)營性用房，房屋產(chǎn)權歸市房產(chǎn)管理局所有，可委托物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營，收益主要用于彌補物業(yè)管理經(jīng)費的不足。

（三）表彰獎勵方面

1．市財政每年安排相應的經(jīng)費，對受到上級政府及部門關于物業(yè)管理方面表彰的物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和個人，按照上級政府及部門明確的獎勵標準進行獎勵；

2．鎮(zhèn)（街道、辦事處）應安排相應的經(jīng)費，對作用發(fā)揮好、規(guī)范程度高的業(yè)主委員會予以表彰獎勵；

（四）市房管局協(xié)調督促建設單位按有關規(guī)定盡快支付拖欠的物業(yè)服務費用。

五、加強領導，確保物業(yè)管理工作健康持續(xù)發(fā)展

（一）加強組織領導。市政府成立市物業(yè)管理工作領導小組，由分管市長任組長，市政府辦公室分管副主任、房管局局長、**江街道主任任副組長，市房管、規(guī)劃、建設、城管、園林、**、人防、環(huán)保、物價、財政、稅務、工商、民政、監(jiān)察、質監(jiān)等部門以及**江街道的分管領導為成員，負責督促檢查有關單位履行職責，協(xié)調處理物業(yè)管理工作中的重大問題。各鎮(zhèn)（街道、辦事處）成立相應的領導小組，并指定專門科室具體負責物業(yè)管理工作，在全市建立起一級抓一級、層層有落實的物業(yè)管理工作體系，為物業(yè)管理工作提供堅強有力的保障。

（二）營造良好氛圍。新聞媒體和各有關單位要采取多種形式，大力宣傳物業(yè)管理法律法規(guī)，宣傳物業(yè)管理工作的重要意義，讓廣大市民和社會各界了解政策，強化物權意識，樹立物業(yè)管理的商品消費觀念，及時繳納物業(yè)服務費用，引導他們主動支持、參與物業(yè)管理活動，積極維護社區(qū)環(huán)境。

（三）強化督促檢查。市政府對物業(yè)管理工作實行定期督查。各鎮(zhèn)（街道、辦事處）要結合自身實際，抓緊制定本轄區(qū)物業(yè)管理工作計劃，切實加強對物業(yè)管理工作的組織協(xié)調和監(jiān)督檢查。要建立物業(yè)管理工作目標考核制度，切實調動各方面的工作積極性，促進住宅物業(yè)管理工作的健康持續(xù)發(fā)展。

六、本意見自下發(fā)之日起執(zhí)行，市政府以前有關規(guī)定與本意見不一致的，以本意見為準。