舊村居改造示范村居建設意見
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為進一步貫徹農村工作“五十條”，改善村居生產生活條件和人居環境，集約節約利用土地資源，加快推進城鎮化進程和有*特點的社會主義新村鎮建設，實現城鄉經濟社會協調發展，現根據《*市人民政府關于加快推進舊城鎮舊廠房舊村居改造的決定》，制定本意見。
（一）主要內容。從*年起，按照“政府引導、集體扶持、農民自籌、各方參與”的工作思路，分類指導、分步實施包括“城中村”、“園中村”、“空心村”等在內的舊村居改造工程，今年啟動首批122個建制村居為農民公寓建設、集體物業改造和村容村貌整治的示范村居。
（二）目標任務。爭取用3-5年時間將納入舊村居改造的示范村居改造成為功能配套、祥和安康的生活公寓，成為承接城市延伸、構建現代化大城市格局的重要組成部分，成為資源集聚、產業發展的重要平臺，成為環境優美、綠色環保的生態家園。
主要任務：舊村居改造示范村居，要以規劃為先導，全面推進農民公寓建設、舊物業改造和村容村貌整治，鼓勵多個村居聯合推進舊村居改造，建設組團式的農民公寓和集體物業，集約節約利用土地，加快產業結構調整優化升級，發展農村集體經濟，改善村居生產生活環境。
二、推進舊村居改造示范村居建設的基本原則
（一）自愿互利原則。充分尊重農村居民的意愿，堅持自愿參與，不搞強迫命令。鼓勵各種社會力量參與舊村居改造，形成農村集體、農村居民和開發商等誠信合作、優勢互補、互惠互利的良好局面。
（二）市場化運作原則。按照“政府引導、招商引資、政策推動、市場運作”的工作思路，積極探索農民公寓建設和舊村居改造的可經營性項目市場化運作，引入競爭機制，以項目和利益招商，吸引房地產商參與舊村居改造，實現多方共贏。
（三）讓利于民原則。實現好、維護好、發展好廣大農村居民的根本利益，保證集體經濟持續穩定健康發展、農村居民收益分配不斷提高、農村社會保持穩定，切實讓廣大農村居民從舊村居改造中得到實惠。
三、推進舊村居改造示范村居建設的保障措施
（一）加強組織領導。要充分發揮政府引領作用。各級黨委、政府要把舊村居改造示范村居建設工作擺上黨委、政府工作的重要位置，進一步轉變觀念和作風，自覺當好引導者和服務者的角色，使這項工程真正成為惠及廣大農村居民的民心工程。要切實加強組織協調。市成立舊村居改造示范村居建設推進專責領導小組，對全市舊村居改造示范村居建設工作進行統一協調、指導、服務和監督。市政府分管領導為組長，成員由市發改局、農業局、國土局、規劃局、建設局、財政局、環保局、公用事業局、金融辦、國稅局、地稅局、工商局、供電局、行政服務中心等相關職能部門的負責人組成。領導小組下設辦公室，辦公室設在市農業局，負責日常具體工作。成員單位要指定專人負責日常聯系工作。各區應成立相應的組織機構，統籌本區的舊村居改造示范村居建設工作。
（二）堅持規劃統籌。要以規劃為龍頭，使舊村居改造規劃與城市總體規劃、土地利用總體規劃相銜接，促進村居生產與生活條件同步改善，改造建設與歷史名鎮、名村、文物保護同步實施，經濟發展與農村居民綜合素質同步提升。
（三）廣泛宣傳發動。各級政府要充分利用報紙、電臺、電視等新聞媒體做好廣泛的輿論宣傳，重點加強各種先進典型、先進經驗的宣傳報道。各有關部門要深入基層，廣泛聽取各方面意見，認真做好解釋、說服、教育和動員工作，形成推進舊村居改造示范村居建設的良好氛圍。
（四）抓好組織實施。堅持分步實施。在推進舊村居改造過程中，必須循序漸進，先易后難，注重實效，有計劃有步驟地推進，不搞“齊步走”，不片面追求進度。建立工作責任制。各級黨委、政府和各有關部門要強化大局意識、服務意識和責任意識，建立健全推進舊村居改造示范村居建設工作責任制，明確責任，各司其職，主動協調配合，形成工作合力。認真抓好落實。加強對規劃編制、制定方案、組織實施各環節協調、指導和服務，把推進舊村居改造示范村居建設的各項政策落到實處，保證該建設的各項工作有序推進。
（五）加強監督檢查。各級各有關部門要經常深入基層，定期或不定期對舊村居改造工作進行督促檢查、調查研究，及時總結和推廣典型經驗。加強對土地規劃建設、建設項目招投標、建設資金籌集使用等環節的監督管理，發現問題及時解決，確保舊村居改造工作順利推進。
四、推進舊村居改造示范村居建設的扶持優惠政策
（一）規劃方面
1、科學編制詳細規劃。舊村居改造詳細規劃按舊村居改造專項規劃、控制性詳細規劃和修建性詳細規劃（或項目設計）三個層次進行編制。舊村居改造規劃，要尊重歷史客觀規律和經濟社會發展現狀，廣泛聽取村（居）民、村（居）委會、當地政府和各級規劃部門的意見和建議，確保與城市總體規劃、土地利用總體規劃、城市基礎設施建設規劃、產業空間布局規劃的銜接與配套，形成較為完備的規劃編制成果體系，提高規劃的可操作性，為舊村居改造工作提供科學依據。
2、完善規劃編制的組織體系。堅持市管到鎮（街道）、區管到村居的規劃體制。專項規劃草案由區規劃部門負責組織編制，報區政府審定；控制性詳細規劃草案由鎮（街道）負責組織編制，按《中華人民共和國城市規劃法》、《廣東省城市控制性詳細規劃管理條例》和《*市城市規劃管理暫行辦法》的規定和程序進行審批；修建性詳細規劃草案由村居負責組織編制，并向村（居）民公示，公示時間不少于20日，經征求意見修正后，送鎮(街)規劃部門初審，報區規劃部門審批,并自批準之日起15日內向村（居）民公示。區規劃部門審批的村居規劃應當報市規劃部門備案。
位于城市總體規劃確定的城市建設用地范圍內的重要地區的舊村居改造規劃，以及市規劃部門指定的其它舊村居改造規劃，經鎮（街道）、區初審后，報市規劃部門審批。
各規劃部門對報批資料完整的村居規劃，應在40個工作日內予以審批。
3、合理制定相關規劃指標。編制舊村居改造示范村居詳細規劃，要在符合現行國家規范和《*市城市規劃管理技術規定》的框架下，針對各村居實情和特色，因地制宜地制訂規劃相關指標,要避免簡單照搬城市住宅小區的規劃模式，同時要注意城市文化脈絡和地方特色的延續。“城中村”、“園中村”、“空心村”詳細規劃的編制，要對人口容量、建筑色彩、建筑控制高度、建筑形式等制定明確、合理的相關規劃指引，防止新的資源浪費。具體戶型的設計，由村（居）委會匯總并進行分類，經村（居）民大會討論同意后確定。
4、鼓勵聯合建設農民公寓。鼓勵、引導具備條件的行政村聯合建設農民公寓小區，實現更高程度的人口集聚、資源共享和城市社區管理。
5、加強規劃實施的管理和監督。完善市、區、鎮（街）三級監督管理網絡，要把規劃實施監督職能延伸到村居，未經批準的舊村居改造規劃一律嚴禁實施。健全行政審批管理機制，建立“綠色通道”取代傳統的行政審批程序，提升管理效能。加強“一書兩證”（規劃部門核發的選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證）制度的實施管理。
（二）土地方面
6、改革土地管理制度。屬“城中村”、“園中村”、“空心村”等的示范村居，鼓勵實行土地管理制度改革，經集體經濟組織全體成員循民主決策程序討論同意，向國土資源部門提出辦理征收集體土地的用地申請，依法律程序上報審批后，由國土資源部門核發用地批文，并辦理《國有土地使用權證》，土地的使用權、處分權、收益權等仍屬于農村集體經濟組織不變，依法開發建設的房產由房管部門依法核發《房地產權證》。如該土地房產進入市場，按有關規定公開交易，補繳國有土地使用權出讓金及有關稅費，辦理相應變更手續。
7、盤活集體建設用地。加大示范村居建設用地的整治力度，徹底整理“城中村”、“園中村”、“空心村”，通過舊村居改造節約的舊宅基地，鼓勵農村居民集體組織自主開發，土地所有權屬不發生轉讓的，政府不收取土地出讓金。節約的舊宅基地，可按《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》的規定進行出讓、轉讓、出租、抵押等，實現土地資源優化配置和高效集約利用。同時，防止以舊村居改造為名倒買倒賣集體土地。
8、控制單家獨戶的村民住宅建設。自本意見公布實施之日起，土地利用總體規劃中城鎮規劃區范圍內的農村集體暫緩分配宅基地，禁止建設單家獨戶的村（居）民住宅（包括不屬農民公寓的新建、改建和擴建），積極推進農民公寓建設。土地利用總體規劃中城鎮規劃區范圍以外地區，農村居民建房暫按原規定不變。各區原制定的有關停止審批農村居民建房政策從其規定。
（三）建設方面
9、嚴格拆舊建新手續。規劃建設農民公寓的示范村居，經村民大會表決通過同意拆舊，并把騰出來的舊宅基地由集體統一開發利用，在辦理同意拆舊的有關確認手續后，才批準新建農民公寓。
10、合理制定拆遷補償辦法。舊村居改造中涉及村（居）民房屋拆遷的，可采取實物補償、貨幣補償等多種方式進行補償。具體補償安置辦法根據有關規定和本村居實際制定，不搞一刀切，實行一村居一策。補償安置辦法須經村（居）民大會表決通過，報鎮（街）審核同意，再報區批準執行。各區要根據本轄區的實際情況制定拆遷補償辦法的相關規定和指引，規范拆遷工作，保障農村居民的合法權益。對于農村五保戶、低保家庭、特殊困難戶，要參照農村居民危房改造的有關政策給予財政補助。
11、妥善解決歷史建設遺留問題。對舊村居改造示范村居建設中的歷史違法建筑，要遵循“尊重歷史、兼顧現實”的原則，按照有關政策，補辦相關手續。對符合詳細規劃和安全標準，而詳細規劃建設尚未需要拆舊改造利用的，依法給予補辦有關建設手續；對不符合詳細規劃，但符合安全標準，而詳細規劃建設尚未需要拆舊改造利用的，依法給予補辦有關臨建手續；在國家建設需要征地時，經協商對上述兩種建筑物給予合理補償；在集體按詳細規劃，需要拆舊改建時，按相應有關規定辦理報建手續。
12、加強舊村居建設項目管理。對舊村居改造建設項目，必須在完善用地、規劃等相應手續基礎上，到屬地的規劃建設行政主管部門辦理工程報建和施工許可證。工程建設過程中由屬地的工程質量安全監督機構對其質量安全情況進行監督。工程竣工后，到屬地的規劃建設行政主管部門辦理竣工驗收備案。未依法辦理施工許可證和竣工驗收備案的，按照《建筑法》、《建設工程質量管理條例》依法對責任單位進行行政處罰并依法追究法律責任。
13、完善配套設施建設。各規劃、市政、建設等行政主管部門，要認真負起舊村居改造各項配套設施建設的管理監督職責，確保各項公共事務管理和服務及時跟進，保證舊村居改造的供電、供水、道路、綠化、照明、通信、人防等基礎設施及時配套到位。
14、平等保護國家、集體和私人的物權。推進舊村居改造示范村居建設中，集體轉為國有土地上的建筑，適用土地管理法等法律和國家有關規定，依法辦理有關確權手續；集體土地上除住宅外的其它建筑，適用《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》，依規定辦理有關集體產權確權手續。
15、嚴格改造建設執法。由城市管理行政執法部門牽頭，成立以城市管理行政執法、國土、建設、規劃等相關部門組成的聯合執法小組，加大執法力度，堅決遏制新的違法建設行為的發生，對違反有關規定搶建、改建和擴建等違法建設，根據有關法律法規和市、區有關規定嚴厲查處。
（四）產業發展方面
16、確立主導產業發展方向。要以舊村居改造為契機，準確把握產業政策投資方向和市場走勢，充分利用自身優勢，以經營土地和物業為重點，培育和發展特色主導產業，承接城鎮產業轉移。
17、合理規劃產業發展用地。舊村居改造節約、整理出來的土地，要規劃一部分作為發展第三產業為主的產業發展用地。鼓勵有條件的村居，打破行政區劃界限，將產業發展用地進行統一規劃，連片開發，實現產業集約化、規模化發展。
18、堅持舊物業改造和產業升級同步推進。根據建設現代化大城市發展目標的要求和主導產業發展方向定位，對舊物業進行全面改造升級，與產業提升緊密結合、同步推進，承接城市建設和產業延伸。
（五）投融資方面
19、加大財政支持力度。堅決落實對“三農”扶持的各項政策，加大各級財政對舊村居改造示范村居建設的支持力度，重點支持示范村居的公共基礎設施建設，改善村居環境。由各區、鎮（街道）根據自身財力制定具體辦法，通過獎勵、對建設改造貸款的貼息、建設改造工程的適當補助等形式，支持舊村居改造。
20、充分發揮金融支持的作用。充分發揮銀信部門的融資平臺作用，加強銀信、村居互動，創新貸款品種，積極探索良性的償債機制和信貸合作機制，采取集體資產抵押、質押、集體物業租金擔保、互保等多種形式，多渠道爭取銀信部門信貸資金支持，緩解舊村居改造資金短缺問題。銀信部門要采取積極措施，改善服務，支持舊村居改造。
21、多渠道開展招商引資。有條件的地方，要積極探索市場化運作方式，將舊村居改造建設的可經營項目推向市場，鼓勵社會資本以合資、合作等形式參與舊村居改造建設。吸引國內外投資者參與物業開發建設和優質、高端產業項目的進駐。
22、鼓勵集體依法經營土地。積極鼓勵和引導農村集體通過落實舊村居改造政策，取得合法化的建設用地，按法定程序進行出讓、轉讓、出租和抵押，通過“以地易地”的辦法解決改造資金短缺問題。
（六）管理方面
23、建立財政扶持機制。在舊村居改造過程中各相關納稅人應依照有關法律、法規及時足額申報納稅。凡通過招商引資，引入房地產商在集體轉為國有的土地上合作開發農民公寓，屬拆遷安置部分，以及村居集體自籌資金自行建設的農民公寓，所征稅額按政策屬地方留成部分，通過財政支出專款，全額用于所在的示范村居農村居民養老保險、農村基礎設施建設等。符合房屋拆遷補償稅收優惠規定的，按照有關規定享受優惠政策。
24、加強土地出讓金管理。農村居民集體歷史建設遺留用地、征地劃撥的留用地等，無論是國有性質還是集體性質，只要土地所有權屬不發生轉移，不管是農村居民集體自用還是通過出租、出讓、轉讓等方式進行流轉、改變用途開發利用，政府不收取改變用途的土地出讓金。
若土地所有權屬發生轉移的需按國家有關規定補繳土地出讓金。凡通過招商引資，引入房地產商在國有留用地或集體轉為國有的土地上合作開發的農民公寓屬商品房性質的部分，所發生的土地出讓金，按政策屬地方留成部分，扣除按規定計提的農業土地開發資金等專項資金外，經各級政府批準通過財政支出專款用于所在的示范村居支農哺農，包括用于保證被征地農村居民原有生活水平補貼支出、補助被征地農村居民社會保障支出以及農村基礎設施建設等在內的支農支出。
25、明確規劃費用的負擔。舊村居改造示范村居詳細規劃費用，按照屬地管理的原則，由所在區、鎮（街）財政負擔。
各區應根據本意見制定本區舊村居改造示范村居建設的實施方案。
