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為了落實省委、省政府關于城鎮建設“每年一大步，三年大變樣”的工作要求，進一步改善城市容貌，提高居民生活質量，優化城市空間布局，集約節約利用土地資源，促進中心城市又好又快發展，根據國家相關政策，結合我市實際情況，現就加快城中村、舊城區和危舊房改造提出如下實施意見。

一、關于城中村改造

（一）加快編制改造規劃

1.城中村改造規劃由村委會(含村改居)委托有資質的規劃設計單位編制，區、縣政府(管委會，下同)負責組織，列入下年度改造計劃的城中村必須在上年底前完成規劃編制。

2.城中村改造規劃要根據城市規劃的要求，統籌考慮村民安置、經濟發展和區域城市功能等因素，充分聽取村民意見。對適于合村并建或集中改造的相鄰城中村和老城區，按照優化整合原則，統一編制規劃。

3.城中村改造規劃，經市規劃部門審定后實施。對違反改造規劃，未按規劃實施的單位和個人，由城市管理行政執法部門責令限期改正，并予以處罰。

4.正在實施改造的城中村繼續按原批準的規劃執行。在實施改造過程中，如確需變更城中村改造規劃時，須按原程序報批。城中村改造規劃批準后兩年未實施的，須重新編制報批。城中村改造規劃未經批準，不得實施。

5.在城中村改造規劃確定范圍內，市規劃局不再審批其它建設項目。城中村規劃改造范圍內的所有產權單位，無論隸屬關系，應服從該城中村改造規劃。

6.城中村改造范圍(即京珠高速公路以西、南水北調總干渠以東、規劃北外環以南、南外環以北的范圍內)以外，2000米以內城市周邊的村莊，一律停止單村改造。提倡多村合并改造，并納入城中村改造計劃管理。對擅自改造的村莊，由區、縣政府負責查處，并追究鄉村領導及有關人員的責任。

（二）強化計劃管理

城中村改造要突出重點，實行計劃管理。計劃安排要堅持“四個圍繞”和“四個優先”，即：圍繞城市功能的完善、圍繞中心城市的環境改善、圍繞城建重點工程的實施、圍繞主干路網建設；優先改造阻街阻路的村莊、優先改造主干道兩側的村莊、優先改造已經開始又具備改造條件的村莊、優先改造區片整體開發的村莊。城中村改造計劃由市規劃部門商區、縣政府制定，報“三改”領導小組審定后，由區、縣政府負責組織實施。

（三）采取合理改造方式

村委會(含村改居)或村集體經濟組織是城中村改造的主體。城中村改造在充分尊重廣大村民意愿的基礎上，應根據本村的實際，可采用村集體實施改造、村集體融資聯合改造、開發商獨立改造、政府整合改造等多種方式。可以一次性改造建設，也可以分步實施改造建設。與老城區相連的可以和周邊城區進行連片改造。

（四）集約節約利用土地

1.城中村改造范圍和用地規模由市規劃部門商市國土部門在批準的城中村改造規劃中界定。城中村改造范圍和用地規模以合法用地手續為基礎，原則上不突破村莊建成區范圍和用地規模。根據整體規劃，城中村用地可通過土地等量置換整合改造。

城市道路、綠地等公共設施占用城中村用地的，原則上通過提高容積率的辦法解決，一般不再安排補償占地。

2.城中村改造用地納入全市用地計劃。城中村用地范圍內有合法手續的用地部分，按程序征收為國有建設用地；城中村改造范圍內非建設用地和整合置換用地部分，分年度按計劃安排用地指標。由村委會以凈地交由國土部門依法進行征收，納入儲備。原則上城中村改造范圍內的非建設用地土地出讓凈收益的70%返回給村委會或村集體經濟組織，剩余的30%作為全市城中村改造調劑基金，由市政府統一調劑使用。置換出的土地，由市政府依法征收，納入儲備。

3.城中村改造范圍內村民住宅安置用地和解決村民長期生計用地(商業用地)，應在改造規劃中確定，以劃撥方式供地。一般應安排在城中村合法用地范圍內；整理出來的可開發用地以公開出讓方式供地。村民住宅安置用地，按照村委會通過拆遷安置補償的辦法測算。人均安置面積不超過50平方米，人均占地面積不超過45平方米。解決村民長期生計的商業用地，在符合城市規劃的前提下，人均商業面積控制在5－15平方米。沿主次干道擺放商業的，按《**市城市規劃管理技術規定》執行。

按照規劃部門批準的修建性詳規，城中村改造的容積率一般掌握在1.7，鼓勵建設單位節約利用土地，建設高層建筑，在控規允許范圍內適當提高容積率。具體辦法由市國土、規劃部門制定并實施。

4.鼓勵村委會通過競爭方式選擇有實力的土地開發單位整體實施城中村改造。土地整體開發可實行利益承諾制，由村委會與開發單位簽定協議，土地開發單位未競得土地使用權時，承諾的利益可以納入拆遷成本。

5.城中村在原址上分期分批實施改造的，可一次性辦理完土地征轉手續，根據改造進度可以分批辦理供地手續。

（五）妥善處理拆遷安置

1.城中村改造拆遷安置實行“一村一案”。拆遷安置方案由區、縣政府指導城中村改造實施單位制定，依照有關法律規定經村集體經濟組織成員全體大會或代表大會表決通過，經區、縣政府審查同意后，附帶村民戶口冊報市“三改”辦公室備案后實施。

2.實施城中村改造，應當按照舊村整體拆除，優先建設安置住宅的原則進行，確保被拆遷人及早入住。舊村未拆除的，回遷安置住宅未建設的，其他建設項目不得開工建設。城中村改造拆遷安置應在區、縣政府組織、監督下實施。

3.城中村改造項目中，公開出讓土地上所建住房，規劃、建設部門在審核戶型設計時要強制安排一批30-60平方米的小戶型住房，建設規模在制定城中村改造計劃時，由房管部門根據市場需求確定。

4.對按規定給予補償或安置后，仍難以支付差價款的困難村民，由村集體經濟組織或城中村改造實施單位依照有關規定給予照顧解決。

5.未經依法批準，沒有取得合法手續私自新建、改建、擴建的建筑，按照違法建筑處理，不予補償。

（六）實行政策支持

1.城中村改造除劃撥的住宅和商業用地外，剩余部分由村委會以凈地方式委托國土部門公開出讓，成交價扣除國家規定規費和城中村改造調劑基金后，3%留給區、縣政府用于組織城中村改造工作，剩余的97%返還村委會，用于村民安置、社會保障和公益事業及市政基礎設施建設。

2.城中村改造中用于安置村民的新建住宅和解決村民長期生計的商業、服務及辦公設施，免收舊區改造費、市政設施配套費、綠化補償費、土地管理費、房屋交易管理費、新型墻體材料專項基金、道路占用費、垃圾清運費、原房屋建筑面積的防空地下室易地建設費等市級行政事業性收費，不得征收建校費。對于公開出讓部分上述費用，由獲取土地使用權的開發單位全額上繳，然后由市財政部門按照“收支兩條線”方式進行列支，全部返還給村委會或村集體經濟組織，用于村民安置、生活保障、公益設施建設。

3.城中村改造中通過劃撥供地用于安置集體經濟組織成員的新建住宅、非住宅可按規定申請登記、核發房屋所有權證和國有土地使用證，上市交易須補交土地出讓金。

公開出讓土地上所建項目按照有關規定繳費，依法進行權屬登記、核發房屋所有權證和國有土地使用證。

二、關于舊城區改造

根據國家新的政策，對我市去年出臺的《**市舊城改造暫行辦法》(邢政〔2007〕32號)進行部分調整和補充。

（一）舊城區改造項目由區、縣政府申報，市規劃部門審核，市政府“三改”領導小組批準。

（二）舊城改造由區、縣政府通過競爭方式選擇有實力的土地開發單位整體實施。土地開發可實行利益承諾制，由區、縣政府與開發單位簽定協議。土地開發單位未競得土地使用權時，承諾的利益可納入拆遷成本。

（三）舊城區改造的土地供地以凈地方式出讓，不再進行毛地出讓。土地出讓方式必須采用招拍掛方式，并附有市規劃部門出具的規劃條件。

（四）實施舊城拆遷前，應將拆遷補償方案及被拆房屋所有權證書的復印件集中上報市“三改”領導小組備案，作為新建房屋在登記時享受優惠政策的依據。所有權證正本待拆遷完成后，由區、縣政府集中上報市“三改”領導小組備案。

（五）舊城改造的土地出讓總成交款，扣除國家規定的規費外，7%作為市舊城改造調劑基金，3%用于區、縣政府組織舊城改造工作，其余部分由市財政部門按照“收支兩條線”方式進行列支，返還區、縣政府，再由區、縣政府返還給土地開發單位；舊城改造項目中的市政設施配套費、綠化補償費、土地管理費、新型墻體材料專項資金、道路占用費、垃圾清運費、原房屋建筑面積的防空地下室易地建設費等市級行政事業性收費，先由獲取土地使用權的開發單位按規定上繳，然后由市財政部門按照“收支兩條線”方式進行列支，全額返還給區、縣政府，再由區、縣政府返還給土地開發單位。如果土地開發單位獲取了土地使用權，可免繳上述費用，舊城改造項目不得征收建校費。

（六）解決好舊城改造中的回遷安置問題。舊城改造項目內的住戶的回遷安置問題由屬地政府負責，屬地政府要做好土地一級開發階段回遷需求和房地產開發階段回遷供給的銜接工作。舊城改造地塊土地公開出讓方案由市國土部門商區、縣政府制定，出讓方案中要充分考慮回遷需求；舊城開發項目的戶型設計要優先滿足回遷戶的需求，規劃、建設部門在審核戶型設計時要強制安排一批30-60平方米的小戶型住房，建設規模由負責回遷安置的屬地政府確定；舊城改造實施項目內的原住戶符合享受經濟適用住房或廉租住房政策的，優先享受相關政策。

三、關于危舊房改造

（一）實施范圍。在城市建成區內未列入城中村改造和舊城改造范圍內的住宅區，經鑒定為危房或建設年代較長、影響城市形象不雅建筑，且一般不在城市主干道兩側，10畝以下不能連片開發地塊，可列入危舊房改造范圍。

（二）組織形式。危舊房改造工作在市“三改”領導小組領導下，統一由市住房保障管理部門組織實施。市住房保障部門要選擇具有相應資質、實力較強、信譽良好的所屬單位具體實施危舊房改造工作，必要時也可選擇本部門以外的單位具體實施。

（三）辦理程序

1.項目建設單位持如下材料向市住房保障部門提出改造申請。（1）規劃意見；（2）國土意見；（3）改造申請書；（4）房屋及土地權屬證明；（5）房屋鑒定報告；（6）房屋改造方案；（7）房屋改造合約或職代會決議。

2.市住房保障管理部門對項目建設單位提交的材料進行初審、核實和把關，條件成熟的，出具《危舊房改造初審意見》，并附相關材料報市政府“三改”領導小組審批。

3.經市政府“三改”領導小組批準同意后，項目建設單位按基本建設程序辦理規劃、土地、拆遷等手續。

（四）相關政策

1.危舊房改造項目拆遷補償安置，實行以原址實物安置為主，貨幣補償為輔的原則，安置辦法和補償標準參照《**市房屋拆遷管理實施細則》執行。危舊房改造實施項目內的原住戶符合享受經濟適用住房或廉租住房政策的，優先享受相關政策。

拆遷公有房屋的，原則上應先將房屋出售給具有合法租賃手續的住戶，出售時參照房改有關政策執行。

2.改造時未使用的房屋維修資金，直接轉化為改造后安置的房屋維修資金。

3.危舊房改造項目以建設普通商品住房為主，按照國家普通商品房的規定設計和建設。

4.安置回遷戶后剩余住房應強制安排一批30-60平方米的小戶型住房。建設規模在年初由房管部門根據市場需求確定。

5.在符合城市規劃條件下，土地性質是劃撥或出讓住宅建設用地的，由國土部門編制出讓方案，經市政府批準后，按照協議出讓方式供給原土地使用單位，由原土地使用單位補繳土地出讓金后，辦理土地使用證。

6.對原拆原建的單體或非常零星的危舊房屋，必須實施改造的，但項目自身又無能力給予補償，給予政策傾斜，所繳納的土地出讓金經市政府批準后，由市財政部門撥付到市住房保障部門，由市住房保障部門全部返還給土地出讓金繳納者。多建的住房由市住房保障部門全部銷售給經濟適用住房貨幣補貼對象。

7.危舊房改造項目免收舊區改造費、市政設施配套費、綠化補償費、土地管理費、房屋交易管理費、新型墻體材料專項基金、道路占用費、垃圾清運費、原房屋建筑面積的防空地下室易地建設費等市級行政事業性收費，不得征收建校費。對被拆遷居民，按照國家和省城市危房拆遷管理政策取得的拆遷補償款，免征個人所得稅；對拆遷居民重新購置住房的，購房款中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，對超出部分征收契稅。

四、保障措施

（一）加強領導。市政府成立“三改”(即城中村、舊城區和危舊房改造)領導小組及辦公室(名單附后)。負責市區城中村、舊城區和危舊房改造的組織領導和協調工作。區、縣政府也要成立相應的組織，充實力量，落實經費和人員，每年向市“三改”領導小組及辦公室上報年度計劃，經批準后納入市委、市政府對區、縣政府的年度政績考核內容。

（二）明確職責。市規劃局負責“三改”工作的規劃、編制工作；市國土局負責統籌“三改”工作的用地問題，負責土地指標的解決、土地的征轉和供應；市住房保障和房產管理局負責危舊房改造項目的組織實施和房屋權屬登記；區、縣政府負責屬地的城中村改造、舊城區改造的組織實施，負責拆遷安置和改造后村民的保障和就業工作，負責監督改造方案的實施。各責任單位應根據工作需要，研究制定各個方面的工作細則和操作辦法，工作程序，逐步規范“三改”中遇到的問題，使此項工作逐步走向規范化的軌道。

（三）招商引資。精心篩選出一批“三改”項目，適時召開推介會，對城建項目的開發、建設、設計進行公開招投標，最大限度地招大商、引巨資，努力提高建設檔次、水平和規模。

（四）提高效率。市“三改”辦公室要加強組織、協調和督導，每季度對各區改造進展情況進行公示。市有關部門要站在加快推進城市建設的全局高度，簡化審批程序，優化審批流程，提高辦事效率，以最優質的服務、最高效的審批為“三改”項目快速推進提供便利，及時解決在規劃、土地、拆遷安置過程中遇到的各種問題。同時，國土、規劃、建設等部門要加大違法建設的查處力度。各區、縣政府、辦事處、居委會要切實負起責任，堅決遏制各類違法建設行為，保證“三改”工作規范、有序、和諧推進。

本意見由市“三改”辦公室負責解釋，原有規定和本意見不符的，以本意見為準，未重新規定的，按原規定執行。