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一、試點的目的和意義

黨的*屆三中全會以來，黨和政府十分重視解決人民的居住問題，不斷改善城鎮居民的居住環境。十多年來，全省平均每年住宅投資29億元，竣工住宅面積1151萬平方米。人民群眾的住房緊張狀況得到了一定程度的緩解。但住宅建設中還存在一些不足之處，主要是住宅小區的規劃設計不理想，平面布局欠合理，空間利用不充分，建筑造型單調，工程質量不高，使用功能較差，配套設施不夠完善，還有些地區不重視住宅小區的建設。

為進一步改善城鎮的居民的居住條件，在資金有限的情況下，依靠科技進步，通過建設部門的共同努力，為居民創造方便、舒適、安全、優美的居住環境，根據建設部的部署，我省確定在今后一個時期，要分期分批進行住宅小區建設試點，摸索出一條適合我省實際情況的住宅建設新路子，推動城鎮住宅建設上質量、上水平、上臺階。

二、試點的目標

（一）在不增加或不增加造價的前提下，在符合國家建設標準的基礎上，依靠科技進步，通過精心規劃、精心設計、精心施工和科學管理，建設規劃合理、設計新穎、功能齊全、設施配套、質量優良、環境凈美，并具有民族風格和地方特色的城鎮住宅小區，實現經濟、社會、環境三個效益的統一。要做到“造價不高水平高，標準不高質量高，面積不大功能全，占地不多環境美。”

（二）通過不同地區、不同類型住宅小區的綜合試點，摸索出一套當地小區建設的規劃、設計、施工、建設監理、小區管理以及采用新技術等方面的經驗，樹立各具特色的住宅小區樣板，以點帶面，提高城鎮住宅小區建設及城市建設的整體水平。

三、試點的對象及應具備的條件

（一）試點應具有典型性和代表性。在全省各市中對不同規模（大、中、小城市及縣城鎮）、不同建設類型（新區開發、舊區改造）、不同居住對象（不同階層、國外及港、澳、臺同胞）以及不同經濟條件，分批地，自下而上、自上而下地選擇一些住宅小區進行試點。每個試點小區必須明確其特點、試點內容及采用新技術的項目。

（二）試點小區規劃一般以建筑面積10－20萬平方米為宜，規模較大的小區可考慮分期實施。住宅建設以多層為主。建設周期為2－3年。

（三）地方政府重視，小區建設的計劃指標落實、用地落實、資金基本落實，具備綜合開發條件，預計商品房銷售前景良好。

（四）必須遵循國家和省有關住宅建設的方針政策和規范標準。

（五）依靠精心組織、實施，實現試點目標，能夠起到學得起，推得開的示范的作用。

四、試點的組織領導

為加強試點工作的組織領導，省建委成立了住宅小區建設試點領導小組，下設辦公室（設在房地產處），負責日常組織協調和服務工作。各市、縣應盡快確定試點的領導機構。在試點施工期間，應成立強有力的現場指揮部，統一指揮和監督，并指定建委內有關科室負責辦理和協調日常工作。

五、試點的申報方法及審批程序

（一）試點的分批期限由試點領導小組決定。每批試點的申報工作通知由省試點辦公室發至各市建委。

（二）擬參加省住宅小區建設試點的城鎮，由市（縣）建委填寫申報表，并按照省建委粵建函[*]094號文規定的有關資料報省試點辦公室。縣城的須經市建委同意再上報。

（三）各申報單位應積極準備好規劃設計方案，在規定期限內提交。在未審定之前，可由省試點辦公室組織有關規劃設計專家到申報單位進行技術咨詢。

（四）試點申報單位提交規劃設計方案后，由省試點辦公室聘請省內有關規劃設計專家組成評委會，進行評議，并提出評議意見。

（五）省試點領導小組根據申報小區的基本條件和評委會的評議意見，決定其是否列入省級試點。并將審批結果通知申報單位。

（六）試點申報單位要根據評委會的評議意見調整修改規劃設計方案，但規劃設計方案的審定權仍屬地方政府。

六、試點的技術要求

（一）綜合開發要求

1、按照“統一規劃、合理布局、因地制宜、綜合開發、配套建設”的方針，組織試點小區的開發建設。通過試點完善綜合開發工作的組織機構和管理辦法。

2、開發公司在開發建設試點小區中，既要努力降低物耗，控制成本，又要保證經專家評議的規劃設計意圖的實現。鼓勵采用新技術。要強化質量意識，積極采用行之有效的新技術、新方法進行管理，為提高綜合開發經營管理水平摸索經驗。

（二）規劃要求

1、試點小區的選址、定點和規劃設計，必須符合所在城市的總體規劃或分區規劃的要求，使之與周圍地區的空間布局相協調。要貫徹因地制宜、統籌兼顧的原則，注意利用原有的地形、地貌，突出民族傳統和地方特色，對原址有價值的景觀和人文歷史環境，應當盡量保護利用。

2、小區規劃應符合各項規劃設計指標和規范，各項基礎設施和公共設施配套齊全，合理確定建筑密度和容積率，滿足基本的日照、通風與安全要求，并注意近期和遠期的結合。

3、小區規劃要以改善布局結構、提高環境質量為宗旨，力求空間組織豐富多樣而有層次，統一協調而有新意。要為居民多方面、多層次的實際需求組織和配置好住宅群體、公共設施、道路網絡、綠化系統等，做到使用方便，功能合理，豐富多樣，景觀宜人。

4、試點小區的規劃設計方案，可采用招標或方案競賽的方式擇優選取。評審前應廣泛聽取意見，博采眾長進行優化。

（三）設計要求

1、在控制造價和面積標準的基礎上，努力提高建筑的使用功能，改善住宅的平面組合和空間利用，提高廚房、衛生間的適用程度，盡量考慮設施配套，集中布置管道，結合當地的生活習俗和氣候條件，創造方便、舒適的室內居住環境。

2、正確處理多樣化與標準化的關系。推行以功能單元定型和構配件通和為核心的標準化設計方法，同時要適應住宅商品化發展的需要，設計出多檔次、多類型的住宅，以滿足不同經濟水平住戶的需求。

3、建筑設計要克服呆板、單調和千篇一律的狀況，創造豐富多采、新穎多姿的建筑形式，建筑風格要反映時代風貌、地區特色，各種體系建筑也要體現各自的特性。

4、按照國家現行標準、規范進行人防工程及抗震防災設計，同時搞好平戰結合，重視對地下空間的充分利用。

5、在功能質量，如屋面、墻體、地下防水等結構構造處理上，要適當組織多種試驗性設計，以摸索確保質量的合理作法。

6、由本地建設主管部門組織招標或方案競賽的方式選擇設計單位，中標單位要組成專門的試點設計組，并實行總建筑師負責制，嚴格按照批準的規劃設計方案和前述要求進行設計。

（四）施工組織與管理及工程質量要求

1、試點小區的施工要達到三條要求。一是全部工程質量合格，其中50％以上達到國家的優良標準；二是消除滲漏等主要通病；三是用戶對功能質量滿意。

2、通過公開招標優選擇施工隊伍。要選擇具有相應資質等級、信譽好、管理完善、設備條件好，對搞好優質群體工程有條件、有信心的企業承擔試點小區工程。要按工程預算打足投資，不得壓價。中標者要提出質量保證措施，開工前要培訓隊伍，強化試點意識，嚴格按照有關規程、規范施工，尤其是采用新技術、新工藝、新材料、新設備時要進行操作培訓。以樣板帶路，確保質量。對優質工程實行優質優價。

3、現場指揮部要加強全過程的指揮調度，實行總工程師負責制，精心做好施工組織設計，推行全面質量管理、目標管理、網絡計劃管理。在施工現場廣泛開展勞動競賽，獎優罰劣，在工程質量、安全生產、文明施工等方面上臺階。

4、要強化監督、檢查制度。政府的監督部門、社會監理單位、開發公司和施工企業，要共同把好質量關。企業要建立健全質量保證體系，加強工程質量和材料質量檢測，配備必要的裝備手段，從原材料檢測到各工序檢查都要嚴格把關，隨時消滅工程質量隱患。監督站要派得力人員按規定要求監督質量。開發公司在施工現場要派駐管理人員。積極創造條件，逐步實行建設監理。

（五）采用新技術的要求

1、試點小區要因地制宜地具體制定采用旨在改善住宅功能、保證工程質量和提高綜合效益的新技術、新設計、新工藝、新材料、新設備的計劃，落實應用的工程及規模，明確專人負責新技術推廣應用事宜。

2、結合當地條件積極應用建設和省建委公布的科技成果（包括產品、設備）推廣計劃中的成果，要限制和淘汰落后技術及產品的應用。要逐步推廣電子計算機在住宅小區建設領域的應用。

（六）管理要求

必須重視和加強小區的維護管理。試點小區應做到建設一個，成功一個，鞏固一個。小區的管理機構及其人員應在小區建成之前到位，做好超前準備。

1、籌建小區管理組織，參與試點的規劃、設計、施工質量的監督與工程驗收，從日后的使用和管理角度提出意見和建設。

2、小區管理籌備組織應在小區建成交付使用前醞釀成立小區管委會班子，編制管理實施方案和小區管理的有關規章制度，參與確定管理經費的來源等等。為日后正常的管理工作打好基礎。

七、試點的總結驗收

（一）在試點小區的建設過程中，要注意隨時總結經驗，積累文字、圖片、圖像等資料。

（二）試點小區應在統一規定的期限內完工，并作出試點工作總結，對本試點的建設全過程進行自我評價。

（三）省試點領導小組裝組織有關部門和專家，對已經過當地質檢部門單項驗收的試點小區進行綜合驗收。經驗收符合試點要求的小區，將正式定為省的優秀小區，授予優秀小區標志牌。對小區的開發、規劃、設計、施工單位將登報表彰。

附件：*省住宅小區建設試點規劃技術經濟參考指標

*省住宅小區建設試點規劃技術經濟參考指標

一、小區用地規模：理想的規模一般應為12－18公頃左右，根據各市具體情況，也可小些。

二、小區居住人口：5，000－10，000人左右。

三、每人生活居住用地指標：18－25平方米。其中：居住用地：10－16平方米，約占生活居住用地的60－65％；公建用地：約占生活居住用地的10－12％；道路、停車場用地：約占生活居住用地的16－20％；綠化、小游園用地：約占生活居住用地的6－8％；其他用地：約占生活居住用地的3－4％。

四、居住建筑層數：平均為7層，建筑間距0．8－1H

五、居住建筑密度：25－28％左右。

六、容積率：1－1．5左右。

七、居住戶型：一房一廳：25－40平方米／戶；占3％左右；二房一廳：50－75平方米／戶；占50％左右；三房一廳：70－85平方米／戶；占45％左右；三房一廳：80－100平方米／戶；占2％左右；

上述各項指標各市可根據具體情況作適當調整，但必須控制在省規定的面積標準以內，并報省小區建設試點辦公室審批。