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公司半年工作總結

哈爾濱×××有限公司二/*年上半年工作總結

二*年上半年，公司在公司董事會決議精神指導下，在以陳達總經理領導的經營班子的帶領下，全體員工團結協作，緊緊圍繞經營與管理這個中心，以“勵精圖治、開拓物業市場；眾志成誠，再創大廈輝煌；重經營、控成本、提高經濟效益；重管理、抓培訓、創新服務理念；重品牌、拓市場、增強競爭實力；重人才、創機遇、擴大發展空間”為經營管理方針，克服了目前新建寫字樓硬件設施好，價格低所帶來的市場沖擊，以及廈內幾家大客戶由于公司自建樓宇和國家政策調整等原因的搬遷給公司造成的巨大經營影響等困難，加大內部物業管理和對外營銷工作力度，雙管齊下，遏制了出租率連續下滑的趨勢，使經營工作扭轉了不利的局面，保持出租率穩定回升，最高達到；物業管理也取得較大進展，客戶滿意率保持在以上；員工隊伍建設也實現了人員繼續精干，任務不斷加大，素質進一步提高，精神面貌實現大改觀的嶄新局面。

一、上半年經營狀況及預算執行情況

⒈營業收入

截止××××年月末完成營業收入萬元（含能源費萬元），占預算萬元（含能源費萬元）的％，比上年同期減少萬元。減少的主要原因是出租率低于上年同期，××××年月出租率為％，××××年月出租率為％。

⒉營業成本

營業成本完成萬元，占預算萬元的％，比上年同期增加萬元。營業成本是餐飲的外賣成本，今年餐飲收入高于上年同期收入萬元。

⒊三項費用

三項費用即營業費用、工資及福利、行政管理及公共費用合計萬元，占預算萬元的％，比上年同期減少萬元。主要是公司通過減員增效，工資減少萬元；公司開展節能降耗節余水電費萬元，維修費節余萬元。

⒋營業稅金

營業稅金完成萬元，占預算萬元的％，比上年同期減少萬元。

⒌毛利

毛利完成萬元，占預算萬元的％，比上年同期減少萬元。主要原因是營業收入低于上年同期。

⒍非經營費用

非經營費用為萬元，占預算萬元的％，比上年同期減少萬元。主要原因是房產稅繳稅期限的改變，××××年房產稅自用部分一次繳納，××××年改為按季繳納，此項節余萬元，業主費用節余萬元。

⒎營業外收支

營業外支出為萬元。

⒏凈利潤

截至××××年月末凈利潤為萬元，占預算萬元的％，比上年同期減虧萬元。

上半年經營運營情況預測：

根據公司月經濟運營情況預測，××××年上半年大廈公司營業收入預計完成萬元含能源費萬元，占預算萬元（含能源費萬元）的營業成本預計完成萬元，占預算萬元的營業稅金預計完成萬元，占預算萬元的三項費用預計完成萬元，占預算萬元的毛利預計完成萬元，占預算萬元的非經營費用預計完成萬元，占預算萬元的利潤總額預計完成萬元，占預算萬元的

二、成本費用控制及財務管理情況

公司嚴格貫徹執行預算控制的原則，將費用指標分解落實到每個部門和個人，在預算執行過程中，按照預算完成進度每月上報資金支出計劃，報業主審核批準。工程方面在服務水平不降低的情況下，力爭節能降耗，空調運行根據每天氣溫的實際情況進行供給調整，從一點一滴節約成本費用，截止月末，節約水電費萬元；工程部加強設備的日常的維護保養工作，使維修費節余萬元；保潔部對低值易耗品的消耗，制定了具體的量化標準（如洗滌劑的使用），使低值易耗品節余萬元；在物品采購上，進一步完善了采購制度，由財務部經理及相關部門負責人組成了采購審核委員會，首先對所有供應商的資格進行嚴格評定，只有供應商的資質、所提供產品的質量、所提供產品的價格等幾項指標都符合標準，才可能成為大廈的供應商；其次計財部與相關部門還隨時詢價，以便隨時調整所購物品的價格，以保證所購物品質優價廉，降低采購成本。

公司進一步強化財務電算化管理，保證了財務高效準確及數據安全性與穩定性；及時完成各類報表的上報工作；進一步強化對欠租客戶的清繳工作，完善了租金催繳制度，每月編制租金收取情況表，對幾家經常交費不及時的客戶，進行重點關注，將租金的清繳落實到部門、個人，保證了各類應收款項的及時足額收繳；積極進行了稅收籌劃工作，××××年哈爾濱市涉外分局征收自用房產稅時，實行一次征收，經與稅務局協調爭取，今年自用房產稅實行按年征收，按季繳納，為公司節省了資金成本；針對××××年稅務檢查提出的關于能源費征稅的問題，大廈公司采取了積極的應對措施，今年年初大廈公司與北京保利物業簽訂了授權委托合同書，所有銷售合同都加蓋了北京保利物業的公章，使所簽合同更加嚴密，從而規避了稅務風險；公司每月進行一次損益分析，對各項指標按完成預算進度情況、與上年同期進行比較，及時指出經營中應注意的事項，為公司的經營發展獻技獻策；

三、全力抓好銷售工作

在公司領導的重視和直接指導下，在其它部門的大力支持與配合下，經銷售部全體員工的努力，上半年新、擴租面積達平米，僅上半年出租面積即超過××××年全年新擴租面積，創歷史新高。

市場形勢及銷售策略

二四年是公司經營工作最為艱難的一年，年初廈內有近家客戶到期，因各種原因不再續租，造成公司極大的被動。出租率一再下降，加之哈爾濱市相繼投入使用的開發區管理大廈、奧維斯大廈、常青大廈等專業甲級寫字樓的低價格招商，給我廈造成了巨大沖擊?，F廈內的華為公司也是我廈的最大客戶之一，但其公司作為行業受行業政策的影響，可能有搬遷到聯通大廈（奧維斯大廈另一半），這無疑將對我廈造成嚴重的影響，直接關系到公司全年經營任務的完成。

另一方面新建寫字樓的低價位沖擊市場，也迫使我廈租金價格逐年下降，利潤率也隨之有所下降，經營難度愈來愈大。

鑒于以上情況，公司決定以市場為導向，更新觀念，抓住突出重點，突出產品優勢，依托強有力的軟件服務，堅守地域名牌，堅守高檔寫字樓這塊陣地。年初在經過廣泛的市場調研后，制定了今年的營銷方案。以此為指導開展工作。

⒈采取主動出擊辦法出外尋訪客戶，擺脫了過去足不出戶在廈等客戶的被動局面。銷售員對哈市寫字樓市場進行了一次全方位的調研，公司領導與大家一起針對競爭對手，逐一進行詳細分析，真正做到了知己知彼。同時對各大廈內的入駐公司也進行了地毯式拜訪，積累了大量目標客戶，為日后銷售工作奠定了良好的基礎。

⒉銷售部建章建制，嚴格管理，在公司領導的直接領導下每周一固定開部門例會，對廈內客戶及意向客戶逐一分析，不放過任何可能成交的機會。

⒊完善內業工作，銷售部目前已建立了《競爭對手檔案》、《目標客戶檔案》、《廈內客戶檔案》、《每日工作計劃表》、《每日工作記錄表》、《會議紀要檔案》等，每月月末出臺《出租率一覽表》、《月租賃情況報告》、《月租金收入表》、《月客戶變動情況表》及《下月客戶變動情況預測表》等。

⒋公司根據不同的出租形勢，不定期推出特惠房，在小范圍內進行宣傳，搞促銷活動，收到了良好的效果與收益，大大提高了出租率及銷售收入。

⒌依據不同的出租狀況，對空房進行整體規劃，從十余米、幾十米、上百米至幾百米的面積都可提供，以滿足不同客戶的不同需求，從而增加了客戶成交率。

⒍針對每一個銷售案例，對談判流程進行剖析，讓每位銷售員從中受到啟發，分析談判技巧，從中積累經驗與教訓，提高銷售人員的銷售和談判技能，為日后銷售工作起到積極的促進作用。

⒎對新入駐的公司送禮品、鮮花，以體現大廈的熱情和溫情，讓客戶感到新環境的親切和溫馨。

⒏進一步完善銷售考核方案。公司依據今年的銷售指標任務，進行細化，給銷售部下達了詳細的考核方案，分為季度考核、半年考核與全年考核。同時，依據考核方案制定了不同的獎懲制度，從單價、付款方式等各方面制定不同的獎勵標準，進一步調動銷售人員積極性，增強集體主義意識，培養團隊精神，以促進全年銷售指標順利完成。

正是由于業主公司陳總的大力支持以及公司經營班子對市場的準確把握，制定的營銷方案和具體銷售策略切實可行，因此取得了可喜的成績，出租率由最低時的上升到。為完成今年的經營指標奠定了良好的基礎。

、年月至月新擴租及退租客戶情況

新、擴租客戶

公司名稱

屬性

房間號

面積（）

翰皇擦鞋

新租

層

王小川

新租

⒋⒍

熊貓移動

新租

層

業之峰裝飾

新租

―

黑馬集團

新租

天衡公司

新租

平和經貿

新租

恒生投資

新租

創意思維

新租

睿雨

新租

盛鼎

新租

票務中心

新租

遠成

新租

博客咖啡

新租

北沢惠

新租

夏尼外語學校

新租

斯達康

擴租

嘉文壁紙

擴租

王小川

擴租

斯達康

擴租

聯想

擴租

庫

斯達康

擴租

庫

博士洗車房

新租

后院庫

總計

退租客戶

客戶名稱

房間號

面積（）

網通

層

海德漢

浩祥

萬向

黑馬

招商國旅

車行

一層

保哈

巨豐

層

票務中心

鼎石

多為

張文明

廣藝堂

總計

四、全面抓好物業管理提高服務水平

為全面適應企業“二次創業”的發展需要，實現公司××××年的經營管理目標，經營班子以務實、腳踏實地，抓經營，控成本，加大銷售力度，嚴格內部管理，細化各項服務，全面提高管理人員素質為指導思想，同時確定了協助房開做好小區物業管理的籌備和運作工作，開拓物業市場、創物業品牌的發展目標。加強隊伍建設和基礎管理，努力向規范化邁進，加速推進各項工作。

（一）、完善制度建設加強行政管理

公司在年初即著手規范企業內部管理制度，針對日常管理運作中存在的不足，先后完善了旨在加強標準化服務管理的質檢工作管理方案，增加了兼職質檢人員，加大了工作力度；并組織修訂了《員工獎懲條例》、《員工手冊》，年初完善并下發了人員招聘、入職聘用、培訓考核管理規定，推行度綜合考評制度，中層以上管理人員述職考評制度。

建立并修訂了員工儀容儀表管理、員工勞動紀律、考勤管理、車輛管理及出車審批制度、企業合格分供方審批制度、統一文件格式管理等。制定并下發了物業管理《定置管理》、二次裝修管理、客戶入駐退租管理等，下發并執行大廈員工培訓規劃等，制定并下發了租金催繳方案、大廈鑰匙管理方案、消防應急預案、采購審核制度；建立健全了公司各級例會制度，包括總經理辦公會和各部門例會、服務分析會、損益分析會等，使制度建設與公司各項管理同步發展，促進企業向更高的目標邁進。

公司進一步強化人力資源管理，堅持減員增效的基本原則，嚴格控制人員總數，在用工形式上，盡量使用臨時工，以減少人力成本；現公司正式員工人、業主部人；加臨時員工合計人，由于接管頤和家園售樓中心暫增加人。

（二）、加強企業管理提高服務水平

大廈公司始終保持在哈市物業行業尤其是寫字樓管理的領先地位，得益于企業在軟件服務上保持優勢和管理理念的不斷超前更新，因此，針對客戶服務如何再上臺階，進一步實現服務外延的擴展和內涵的深化，公司采取了一系列措施：從上半年起開始推行服務分析會制度，集中研究討論、綜合分析協調處理服務工作中遇到的困難和問題，使一些難以解決的問題得到妥善落實，服務效率也得到明顯的提高。并加強大廈保安、工程的服務能力和處理突發事件能力。使公司整體綜合服務水平有了更大的提高。

公司今年特別強調對中層管理人員能力的培養，重在提高中層管理人員的素質，發揮中層管理人員作用，為此年初時公司領導班子即對中層管理人員提出了十項要求：即①要有時間觀念，要提高工作效能。②要務實。③要能獨當一面。④專業技術和知識水平夠不夠。⑤要認真負責，勇于承擔責任。⑥要做到成熟和專業化，從現象中能看到本質。⑦要具備應付緊急情況的能力。⑧要有思想，有工作的方式方法和工作思路，要能拿出完整的方案，并能組織實施，執行，并跟蹤完成情況。⑨各部門間的相互合作和補臺。⑩要了解和掌握基本的財務知識，學會看財務報表。使管理人員工作有了新目標、新標準和更大的壓力。形成了一種學習的氛圍，工作干勁有所增加，管理能力也有所提高。

⒈抓好客務服務與管理

公司進一步發揮客務中心的協調作用，定期走訪客戶，及時聽取客戶意見和建議，做到及時反饋、及時整改，使客戶永遠感受到大廈高素質、高效率的服務水平。在內部管理中加強日常巡檢頻次，做到隨時發現問題隨時處理，提高地毯的清洗頻率，以解決大廈地毯年久陳舊易臟的問題；提高了送水送報及郵件工作效率，使客戶感到了新變化。月份又完成了大廈樓體的清潔，使大廈保持了整潔美觀的良好環境。

⒉強化工程管理

今年上半年公司重點強化工程管理，先后完成大廈程控交換機電腦話務軟件升級，變電低壓柜保養升級；改造消防控制電纜等項目。對外樓體部分損壞鋁板進行維修更換；維修外車場地面伸縮縫等，并按計劃全面搞好各大機電、空調的維護和檢修，以一流的完好率保證了大廈的正常運營。在日常服務中進一步推行限時服務制，即要求三分鐘必須趕到客戶報修現場，對發現的問題進行全過程的跟蹤，對每一步落實的情況或計劃執行情況進行反饋，直到落實。與此同時，工程部進一步加強客戶二次裝修的監理與服務工作，即保證了大廈的安全及正常的秩序，保證了客戶的良好辦公環境，也保證了裝修客戶的工期和施工質量，受到客戶的一致好評。

⒊加強餐飲管理增強服務特色

公司根據年初客戶調查意見反饋，及時調整菜肴的花色品種，轉變觀念，設計創新了不少新菜品，滿足了客戶的要求，今年新增加熱菜種、涼菜余種，每日熱涼輪換；增加主食余種，并增加了早餐品種，豐富了書吧書籍，改善了餐廳的就餐環境，受到了新、老客戶的歡迎。僅午餐客流量就由過去的人次天上升到多人次天。

⒋加強安保工作力度確保大廈安全

大廈時時把安全工作放在首位，在強化標準化、制度化建設同時，加強日常的檢查和巡視，并定期進行安全大檢查，加大對隱患部位的整改和防范力度，積極配合公安消防部門搞好治安消防防范工作。除加強人防管理外，客務保安部與工程部門配合，定期對廈內消防、監控等設施進行檢查和維護，保證設施設備的正常運轉。在內部管理中，今年一方面是側重對外來人員的有效控制和管理，大大減少了外來人員的推銷。另一方面加強準軍事化管理和禮儀禮貌培訓，提高了保安人員的整體素質，也提升了大廈的整體服務形象。

（三）、加強員工培訓提高綜合素質

公司年初即制定了員工培訓計劃，并已按計劃逐步實行。今年的培訓計劃突出了兩個主題：一是中層管理人員的培訓，年初首先在主管以上管理人員中開展提高責任心、提高服務意識培訓，通過開展形勢任務教育激發管理人員的斗志，統一了思想。針對公司對中層管理人員提出的十項管理要求，從管理人員基本素質、專業素質和技能以及管理理念和水平等各方面制定了系統的培訓課題。通過請進來，走出去，交流學習等形式提高管理人員素質和水平。月請國家建設部培訓中心的老師來廈與中層以上領導干部進行交流，月份邀請北京保利物業公司領導來廈就招投標管理、物業發展趨勢等進行專題的培訓，這些培訓和交流為提升大廈管理人員綜合管理水平、開闊視野，提供了很好的機會，也收到了良好的效果。

二是針對保潔保安人員相對流動性大的特點，規范和加強了新員工崗前培訓，使新員工能盡快進入角色，以最佳的培訓達到了最好的效果；同時按照全年培訓計劃實施部門的崗位技能培訓，崗位練兵及崗位競賽等各種形式的活動與培訓，不斷提高全員的服務意識和服務水平。

（四）抓住宅物業管理提升管理水平

目前住宅小區物業管理主要是承接本系統即哈爾濱保利房地產公司開發的物業項目，年承接了該公司二期麗麓園項目，因此公司把強化小區物業管理、提高整體水平作為重點工作來抓。重點在小區綜合管理上下功夫，使保潔、保安、保暖“三?！庇钟行碌钠鹕?。綠化工作也實現了較大改觀。公司對小區物業是實行單獨核算管理，但在管理與服務質量考核上納入統一管理。今年小區在公司的要求和帶動下，在完善內業建設，實現規范管理，快速反應、快捷服務等方面都有較大的進展。

一是在營造小區文化氛圍上進行了有益的探索。設立了小區文化活動站，使小區老年人有了休閑、娛樂的場所。

二是服務及時周到。對日常報修及時熱情，急修立即搶修，非急修項也盡量安排當天報修當日完畢，讓業主滿意。凡有市政通知停電、水及大修等事項都進行積極地宣傳公告，提早告之業戶，增強了服務意識，受到了廣大業主的好評。

三是強化鍋爐房、辦公室的環境衛生管理，強化定置管理，樹立文明禮貌服務形象，把轉變作風落實到各項工作中，收到了一定效果。

四是加強內業檔案管理，按市級優秀小區標準健全各項管理制度與工作程序，爭取逐步發展并保持市級示范小區的榮譽和管理水平。

五、加強資產管理做好相關工作

（一）、利用大廈抵押融資，支持房地產項目的開發，根據三屆一次董事會決議，上半年大廈公司在南方集團以大廈資產抵押貸款過程中，配合集團公司財務部，提供了大廈公司年租金收入情況表及公司章程、房地產證書等有關資料，同時向廣州銀行的同志介紹了大廈公司資產情況及當年經營情況，得到了銀行的初步認可，為南方集團公司辦理抵押貸款創造了條件。

（二）、及時與南方集團公司企劃部溝通確保年度經營計劃指標的落實。根據南方集團關于下達××××年度經營計劃指標的通知，大廈公司結合歷年財務指標完成情況，考慮到××××年度內部分行業的客戶，由于行業政策的調整，退租面積達多米的實際困難，起草了”關于申請調整××××年度經營計劃指標的請示”，并上報集團公司企業發展部，經過多方努力，集團公司同意將××××年計劃指標進行調整，由原下達的虧損指標萬元，調整為虧損萬元，為大廈完成或超額完成集團公司下達的經營指標奠定了基礎，同時也有效地調動了經營的積極性。

（三）、摸清企業家底，做好清產核資工作。根據保南字號”關于下發保利南方集團公司清產核資工作實施方案”的通知要求，大廈公司成立了清產核資工作領導小組和辦事機構，先后對企業的各項資金往來、銀行賬戶、存貨及固定資產進行了全面的清查盤點，對照有關報損規定，經清查核實，我公司無需申報資產損失，在此次清產核資工作中，大廈公司還根據公司的實際情況，針對在資產管理中存在的問題，健全并完善了日常資產的出入庫、及資產的維護、保養、檢修等制度，從而為企業做好業績考核創造了條件。

（四）、積極配合大廈物業開展月份經濟活動分析。為確保大廈公司年度經營計劃的完成，大廈業主公司除每月認真審核物業公司上報的資金支出計劃外，在計劃的執行過程中，業主公司嚴格控制資金支出，超計劃一律不予轉款，由于措施得力，截止月末節省計劃內資金開支萬元。同時業主公司還堅持執行了經濟運行跟蹤分析制度，如發現本月收入、費用或現金流量指標與年預算及同期有差距時，做到及時與物業公司溝通，并建議采取有效的改進措施，為實現全年經營指標起到了促進作用。

（五）、繼續妥善解決大廈工程土地出讓金的償付問題。由于哈爾濱市政府加大了對全市土地出讓金欠款的清繳工作力度，今年月上旬，公司支付土地出讓金萬元，目前尚欠哈爾濱市政府土地出讓金萬元。市政府仍在派人多次催繳，并要求從××××年開始每年償付額至少萬元。為此，公司繼續堅持”細水長流”逐步償還的辦法，不定期的償付一定數額，使政府部門了解并體會到公司的合作態度和還款誠意，從而達到事實上延期償還的目的。

（六）、清理大廈工程欠款。保利科技大廈工程于年末竣工投入使用，結算、審計工作已經完成，同時陸續支付了部分工程款。今年上半年，公司工程部門與財務部門共同對未付工程款部份進行了清理和確認，目前總金額為萬元。對此部分未付工程款，公司仍將根據實際情況，繼續實行實物與現金相結合的原則分階段進行償付。

（七）、做好大廈公司土地證書的檢驗工作。哈爾濱市政府進行的土地證書檢驗工作已于××××年初開始，為配合哈保房地產項目的融資工作，大廈公司曾于××××年月、月兩次向市國土資源局香坊分局申請延期檢驗并予批準。今年月初，在哈保房地產項目以大廈抵押融資工作尚未完畢和市政府土地證書檢驗換證工作已經尾聲的情況下，為保證大廈土地證書的有效性，大廈公司正式申報土地證書檢驗換證。由于大廈工程尚欠市政府土地出讓金萬元，已被市政府國土資源局列入清繳土地出讓金欠款單位在系統內通報，使本次檢驗換證工作無法正常進行。為此，公司已向市政府報文，申請在公司經營困難并承諾陸續還款的情況下，給予土地證檢驗合格并換證。目前，此項工作正待批復中。

（八）、解決了大廈公司繳納租賃手續費的遺留問題，爭取到了××××年租賃手續費按萬元繳納的優惠，比前三年優惠期年均萬元減少了萬元，比××××年預算萬元減少了萬元，降低了費用的支出，為實現全年經營計劃做出了積極的努力。在減少費用支出的同時，為配合并支持大廈物業的出租銷售工作，大廈業主公司積極與市政府有關業務部門的領導和業務人員聯系，就出租合同的登記備案工作中的程序問題進行協商，爭取到了簡化有關程序和手續的關照，為大廈物業銷售工作融通了方便之路。

六、加強黨的組織建設和思想建設

黨建工作是實現企業健康發展的重要保證。因此，緊緊圍繞提高企業經濟效益這個中心任務，積極探討在新形勢下全面加強基層企業黨的建設的新思路，成為公司黨支部今年的主要工作。公司黨支部在加強黨組織自身建設、加強思想政治工作和精神文明建設中，教育廣大黨員干部發揚企業主人翁精神，帶動全體員工積極投身到企業的經濟建設和改革發展的事業中。

⒈公司黨建工作今年得到了進一步加強，宣傳、組織等工作都有所進展。黨支部做到了按時收繳黨費、定期組織黨員學習，參加上級組織的活動，基層的組織建設和黨員的思想建設得到加強和改進。

⒉圍繞開展學習“三講”“三個代表”等重要思想，學習黨的十六大精神等重大學習活動，觀看錄像等，黨支部均要求黨員干部深入結合自己的工作實際，使學習活動與管理服務工作與提高黨員素質結合起來，做到有計劃、有組織的學習并要有個人學習心得體會，從而促進了公司精神文明建設和物質文明建設的同步發展。

今年六月上旬選派名積極分子到開發區黨工委進行培訓學習，為公司組織發展進行儲備。

七、加強企業文化建設

公司把關心職工教育職工寓于企業文化之中，每月除為員工開展集體生日活動外，還利用春節、婦女節、五一勞動節、五四青年節、六一兒童節開展活動，成功的舉辦了大廈員工春節聯歡會；客戶聯歡會；在三八節和六一兒童節為員工開展小的福利活動；在五四青年節選派公司優秀歌手參加哈爾濱開發區卡拉比賽，并取得三等獎的好成績。

公司堅持搞好企業日常宣傳，充分利用好大廈宣傳廊這塊陣地，及時通報公司各項會議精神；側重搞好企業管理經驗、學習心得體會交流、政治學習交流，以及企業文化動態、工作動態報道。達到了活躍企業文化、統一員工思想、調動積極性、振奮員工精神的效果。

八、加強宣傳和外聯工作

為開拓銷售市場與物業管理行業市場，今年公司將公關宣傳工作也作為一項重要工作來抓。為擴大企業影響，公司除在廈內組織開展與客戶聯誼活動，如元旦、春節客戶聯誼會以外，還在黑龍江省電視臺《都市選房》欄目錄制轉播了大廈新春拜年宣傳片，在省臺連續播放，產生了較大的反響。公司又錄制了保利物業管理專題片，為項目開發及洽談做資料準備。另外上半年公司也較重視外聯工作，接待了由市物業管理協會組織的參觀團來我廈學習，并進一步加強了公司與房產局、房協等部門的聯系和溝通，通過這些舉措，不斷加深保利在行業內的影響力。

九、物業拓展情況

公司在對外拓展方面上半年重點與大慶建設大廈取得聯系，對其項目進行了考察和摸底，與有關領導進行了接觸，展示了我公司的實力和形象，使大慶建設大廈的領導加深了對我公司的了解和認識以及我方投標的意愿，為明年該項目的到期接管投標奠定了基礎。

公司于月先行接管了保利房地產開發的頤和家園售樓中心項目，保安已進駐管理，保潔和工程實行定期服務，公司根據房開公司的要求各方面均實行高效快捷的管理，達到了高標準的要求。

公司將于該項目開工建設前期派駐物業管理人員先期介入，掌握情況并為房開公司當好參謀，以便為后期的物業管理打下堅實的基礎。

十、工作中存在的主要問題

⒈大廈現有的一些設施已老化，更新改造投入少，很大程度上已影響到公司的出租和形象。

⒉大廈物業沒有成立管理公司，仍借業主公司牌子對外經營，既給合理避稅帶來困難，也給企業拓展物業項目帶來影響。

十一、下半年工作目標及經營預測

⒈完成公司董事會確定的全年經營指標；

⒉繼續抓好創建工作，保持國家級物業管理示范大廈稱號；

⒊加強人力成本控制，大廈及現小區的總人數控制在人以內，新項目正式介入后另行核定人員，再報集團審批；

⒋做好接管頤和家園物業項目的各項工作；

⒌客戶滿意率保持在以上；

下半年經營預測：

根據公司廈半年經濟運營情況預測，××××年全年大廈公司營業收入預計完成萬元含能源費萬元，占預算萬元的營業成本預計完成萬元，占預算萬元的營業稅金預計完成萬元，占預算萬元的三項費用預計完成萬元，占預算萬元的毛利預計完成萬元，占預算萬元的非經營費用預計完成萬元，占預算萬元的利潤總額預計完成萬元，占預算萬元的

十二、下半年工作計劃及措施

⒈強化物業管理，切實抓好大廈工程、保安、保潔的管理與服務，進一步貫徹落實好各項規章制度，保持高水平、高效率的服務。

⒉強化財務考核與管理。突出在核算、費用控制上下功夫，重點抓好預算管理，計劃采購管理，降耗成本費用控制管理。對費用支出過大的項目，采取超常規管理辦法進行控制，如煤氣消耗、水、電等。開展全員節約活動，堵住管理漏洞，向管理要效益。

⒊抓好落實考核工作，按照與各部門簽訂的考核指標文件，嚴格管理，把指標分解落實到班組、個人，確保完成任務。

⒋做好新項目的接管策劃、組織管理、人員配備、培訓等工作，做好房開公司的顧問工作，促進房地產營銷。

⒌抓好的換版升級工作，進一步完善大廈的內部管理，提高各項服務水平。

⒍根據公司董事會確定的更新改造資金額度，分輕重緩急有計劃的抓好更新改造項目的落實。

⒎抓好營銷工作開拓營銷工作新局面：

①從銷售員抓起要做到至少每季度拜訪客戶一次，把客戶對大廈經營狀況的評價及反應出的問題反饋成文字或表格，解決問題后，客務中心人員與銷售員、銷售經理及公司領導一并回訪客戶。

②邀請客戶參與大廈組織的活動，讓客戶與大廈之間產生互動，增進友誼。如我廈每年舉辦的文化月活動、春游活動等。

③組織企業家俱樂部，以廈內各公司的老總為主，定期組織活動，交流心得、進行業務溝通，給客戶搭一個橋梁，為客戶營造一個聯絡的空間，讓廈內客戶在保利內部就有自己的客戶群，有業務可做，讓客戶感到足不出廈就能搛錢，借以提高續租率。

⒏抓好對廈外客戶的公關活動：針對有競爭力的其他寫字樓及星級酒店的長包房，進行全面拜訪，大力開發新客戶資源并積極跟進；

、根據《××××年哈爾濱市寫字樓市場調研分析》，采取靈活的促銷政策開展銷售，具體措施是：

①采用靈活多變的銷售策略：以聯絡客戶情感作為業務洽談的輔助手段，能起到事半功倍的效果。既提高成交的可能性，又能增強客戶的忠實度。

②定期出臺優惠政策：我們根據不同的出租形勢，不定期推出特惠房，在小范圍內進行宣傳，搞促銷活動。還可利用報紙或雜志做廣告宣傳，加大招租力度。

③不斷規劃出租格局，從而增加了客戶成交率。

④促銷的同時加強公關意識以提高成功率。

、定制客戶專用公關禮品，作為銷售過程中聯絡客戶感情的一種方式，又有效宣傳我廈的服務品牌。

⒈加大宣傳力度：充分利用省電視臺《都市選房》欄目，每期錄播不同形式的內容，如即時的優惠條件、企業文化宣傳、企業最新動態等，達到名利雙收的效果。

⒉組織學習最新的專業知識及物業管理知識：根據拓展物業項目需要，公司將組織中層管理干部和銷售員走出去，學習專業化的銷售知識及最先進的物業管理經驗，以提高物業管理能力和營銷能力。

⒊加大培訓工作力度，以培訓推動公司總體服務理念、管理意識的提升和工作方式方法的改進。采取多種形式的培訓提高公司的管理能力和增強員工適應發展的能動性。提高培訓標準、服務標準、管理標準，體現與時俱進的思想和要求。

⒋加強人力資源管理，保持現有總額，實現內部需求內部合理調配，因事設人，定職定崗，充分調動員工積極性，提高工作效能和工作效率。

公司在上半年工作中，努力工作積極進取，扎扎實實的走過了一段路程，取得了一定成績的同時也看到了不足，公司上下決心在董事會的領導下，進一步解放思想，腳踏實地，克服困難，再接再厲，積極落實董事會確定的各項工作，與時俱進，開拓進取，全面完成今年的各項經營管理目標。