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各鄉（鎮）人民政府，縣政府各部門、直屬及駐縣各單位：

為進一步加強我縣房地產稅費征管，堵塞稅費流失漏洞，提高稅費征管效率,更好地服務于社會公眾，根據現行房地產業涉及的有關政策、法律、法規、規章的規定，結合我縣實際，現就加強我縣房地產業稅費征管工作有關事項通知如下：

一、房地產業稅費征收范圍及有關規定

凡在安遠縣行政區劃內征用土地，發生土地、房屋權屬轉移，從事建筑安裝工程業務等行為，應分別按下列不同情形繳納稅費。

（一）境內征用、占用耕地用于建房或者從事其他非農業建設的單位和個人，應按規定的稅額一次性繳納耕地占用稅。

（二）境內轉移土地、房屋權屬（包括土地使用權出讓、轉讓、房屋買賣、贈與、交換、抵債、作價投資、入股），承受土地使用權，房屋所有權的單位和個人，應當繳納契稅。

（三）境內轉讓土地使用權、銷售不動產（指建筑物或構筑物、其他土地附著物）的單位和個人，應繳納營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、企業所得稅（轉讓方為企業）和個人所得稅（轉讓方為個人）。

（四）境內從事建筑、安裝、修繕、裝飾及其它工程作業的單位和個人，應繳納營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅、企業所得稅（企業）和個人所得稅（個人）。

（五）縣城、鎮（含鄉、工礦區）范圍內公民、法人和其他組織擁有土地使用權，將土地使用權再轉移的行為，劃撥土地使用權轉讓的，應按規定繳納土地出讓金和土地登記費，出讓土地使用權的應按規定繳納土地登記費，改變土地用途或容積率的還應按規定繳納土地出讓金。

（六）劃撥土地使用權轉讓，應補辦出讓手續，補交土地出讓金，出讓方要按規定補繳契稅。

（七）縣城、鎮（含鄉、村、工礦區）范圍內公民，法人和其他組織將擁有產權的房屋買賣、租賃、抵押、典當和其他有償轉讓的，應當繳納營業稅、契稅和房產交易的相關費用。

二、房地產業計征稅費的標準

(一)屬地稅部門征收的

1、建筑業

按下列稅目和標準繳納稅款：

（1）營業稅（建筑業）：按工程造價的3％申報繳納；

（2）所得稅：經主管地稅機關審核，符合查帳征收條件的，一律實行查帳征收，不符合查帳征收條件的，按工程造價的3％（裝飾工程4％）申報納稅；

（3）城建稅；工程項目在縣城、建制鎮的，按應納營業稅稅額的5％申報納稅；在鄉的，按應納營業稅稅額的1％申報納稅；

（4）教育費附加：按應納營業稅稅額的3％申報納稅；

（5）印花稅：按合同金額的萬分之三申報繳納；

（6）縣外建筑公司除按上述規定向我縣主管地稅機關申報繳納營業稅（建筑業）、城建稅、印花稅及教育費附加外，應按下列規定繳納所得稅:在工程開工前持《外出經營稅收管理證明》（簡稱《外經證》）向我縣主管地稅機關申報報驗登記的納稅人，必須按季提供所在地主管稅務機關按完工進度或完成的工作量等據以計算繳納所得稅的完稅證明并經縣地稅局審批同意后，才可按規定在其機構所在地繳納所得稅，對未按規定持《外經證》向我縣主管地稅機關申請報驗登記，或未按時提供所得稅完稅證明的，以及雖提供《外經證》,在我縣經營累計超過180天,但不能同時符合下列三項條件的：①合法取得《外出經營活動稅收管理證明》；②按國家規定建立健全財務帳簿且在經營地屬非獨立核算單位；③未實行承包或掛靠經營,每月按工程完工進度或完成的工作量的3%繳納所得稅，由我縣主管地稅機關負責征收。

2、銷售不動產（含房屋轉讓）

按下列稅目和標準繳納稅款：

（1）營業稅（銷售不動產）：按不動產銷售額（或差額）的5%申報繳納；

（2）所得稅：經主管地稅機關審核，符合查帳征收條件的，一律實行查帳征收，不符合查帳征收條件的，按不動產銷售額的4.95%申報繳納(個人轉讓住房的按1.5%征收)。

（3）土地增值稅：銷售普通標準住宅的，按銷售額的1%預征；銷售非普通標準住宅及別墅、度假村的，按銷售額的3%預征，其中店面按銷售額的5%預征。

（4）城建稅：不動產在縣城、建制鎮的，按應納營業稅稅額的5%申報繳納，在鄉的，按應納營業稅稅額的1%申報繳納；

（5）印花稅：按不動產銷售額的萬分之五申報繳納。

（6）教育費附加：按應納營業稅稅額的3%申報繳納。

3、轉讓土地使用權

按如下稅目和標準繳納稅款：

（1）營業稅（轉讓無形資產）：按轉讓額（或差額）的5%申報繳納；

（2）所得稅：2002年1月1日前設立的企業，經主管地稅機關審核，符合查帳征收條件的，一律實行查帳征收；不符合查帳征收條件的企業和個人，按轉讓額的4.95%申報納稅；

（3）土地增值稅：單純轉讓土地使用權的，按土地增值稅有關規定據實征收；

（4）城建稅：轉讓的土地在縣城，建制鎮的，按應納營業稅稅額的5%申報納稅；在鄉的，按應納營業稅稅額的1%申報繳納；

（5）教育費附加：按應納營業稅稅額的3%申報繳納。

（6）印花稅：按轉讓額的萬分之五申報繳納；

單位和個人銷售不動產或轉讓土地使用權中涉及到按差額征稅或減免稅的，按規定予以減免，但納稅人必須提供合法有效憑證（上次辦證或購買時的稅收完稅證、發票或國土、房管部門開具的財政收費收據的原件等有效證明），經主管地稅分局審核后按規定計征稅款。不能提供合法有效憑證的，或交易價格明顯偏低的，按主管地稅分局依法核定的收入計稅。

4、凡有新的稅收政策規定的，適用新的稅收政策規定。

（二）屬財政部門征收的

1、征（占）用耕地（含水田、旱地）、果園、菜地、苗地、花圃、茶園、魚塘、桑園和其他種植經濟林木的土地用于非農建設。

耕地占用稅：按欣山鎮5元/平方米，塘村鄉、雙蕪鄉3.6元/平方米，其他鄉鎮4.3元/平方米標準納稅，由征用地的建設單位和個人申報繳納。農民在本村內占用耕地建自用房的，減半征收。

2、銷售不動產（含房屋轉讓）

契稅：由受讓人按不動產銷售額的4%申報繳納，個人購買容積率在1.0以上，面積在144平方以下的普通住宅享受減半征收的優惠政策。對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格中超過補償款的，對超過部分征收契稅。

3、轉讓土地使用權

契稅：由受讓人按實際成交額的4%申報繳納。以劃撥方式取得土地使用權經批準轉讓的，轉讓方先按該土地轉讓價的4%補繳劃撥土地契稅后，再由受讓方按該房地產總體轉讓價的4%繳納房地產交易契稅。

（三）屬國稅部門征收的

1、企業所得稅

（1）納稅人：凡2002年1月1日后按國家工商行政管理總局的有關規定，在各級工商行政管理部門新設立（開業）登記的企業，在我縣境內取得土地使用權的土地上進行基礎設施建設、房屋建設并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的房地產開發企業（不含個人獨資企業和合伙企業），均需向國稅機關申報繳納企業所得稅。

（2）征收標準：能準確核算經營成果，實行查帳征收的，按應納稅所得法定稅率征收企業所得稅。不能準確核算經營成果的，實行核定應稅所得率征收方式。

（3）外來房地產企業的管理：對外來房地產企業來本縣開發房地產的，如屬于國稅部門征管的企業，應加強對企業的管理，對不能出示企業主管國稅機關開具的《外出經營活動稅收管理證明》，企業經營所得應就地繳納企業所得稅。如果外來房地產企業在本縣開發房地產，在連續的12個月內經營時間累計超過180天的，應當自期滿之日起30日內，同時向經營所在地國稅機關申報辦理稅務登記，當地國稅機關核發臨時稅務登記證及副本，加強控管。

2、建筑安裝工程用材料的稅收管理

一項建筑安裝工程完工之后，建筑安裝耗用材料單位和個人必須在工程決算編制完成之日起5日內，及時、完整報送有關納稅資料（建筑安裝耗用材料明細表、轉讓建筑材料納稅申報表、工程決算書以及外購建筑安裝耗用材料發票等資料，以下統稱納稅資料）。凡未按規定報送納稅資料或拒不提供納稅資料以及提供的納稅資料不完整、不合理的，國稅機關可按相關標準核定其耗用材料金額，并按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及《中華人民共和國發票管理辦法》的有關規定處理。

（四）屬國土、房管部門征收

1、土地出讓金：原劃撥土地使用權轉讓，按不低于標定地價的40%征收；出讓土地轉讓時改變土地用途或改變土地容積率的，按規定繳納土地出讓金。

2、土地使用權登記費、房屋所有權登記費按件收取，具體標準按國務院有關部門標準執行。

三、房地產業計征稅費價格的確定

(一)據實征收。房地產市場交易計稅價格為實際成交價格，含支付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益。

（二）核定征收。根據土地、房屋地理位置、基礎設施及級差收益狀況，縣城土地、房屋劃分為五類區域（具體標準見附件1）；對未建賬或賬務不實的房地產交易行為或成交價格偏低且無正當理由的，由主管財稅部門，根據有關房地產政策，實行計稅依據下限管理。（具體標準見附件2）。

(三)建筑安裝營業稅最低計稅價格標準。對未建帳或帳務不實建筑工程按最低計稅價格標準征收。建筑最低計稅價格：框架結構400--430元/平方米，磚混結構300--330元/平方米。

（四）建立房地產計稅價格定期調整機制。鑒于房地產交易價格變化較大，為適應市場價格變化，建立依市場價格調整變化機制，每年年初由各主管部門對房地產交易價格開展調查，然后報縣政府辦公室備案，通過媒體進行公告后執行。

四、房地產業稅收的發票管理

（一）房地產稅收納稅人在收取款項時，必須按規定開具地稅發票，憑地稅發票收取轉讓款或銷售款。

（二）建筑業納稅人預付工程款時，必須開具地稅統一印制的建筑業預付工程款專用收據，待工程完工后統一結算，開具正式地稅發票。預收購房款必須開具地稅統一印制的預收款專用收據，待所有款項付齊后，分戶開具正式地稅發票。

五、房地產業稅收征管流程

（一）縣財政局、地稅局、國稅局指派專人駐縣辦證服務（收費）大廳，負責房地產稅費征管臺帳登記監管、辦證前完稅情況的審核等稅收監管有關工作，并及時將財政、地稅、國稅征管部門征稅情況與國土、建設、房管部門辦證情況進行比對。

（二）對從事房地產開發的單位和個人，由建設單位和個人攜帶有關資料先到財政、地稅、國稅派駐縣辦證服務（收費）大廳工作人員處進行申報登記（合伙（聯合）開發的必須注明每個合伙人名稱，以作為今后稅收管理的依據），然后憑財政、地稅、國稅管理機關公章和經辦人簽字齊全的《房地產開發項目稅收管理登記表》到國土、房管、建設部門辦理用地許可證、開發許可證和規劃許可證，無《登記表》的，國土、建設、房管等部門不予受理。

（三）對單位和個人轉讓土地、房屋權屬的，納稅人須攜帶相關資料先到財政、地稅派駐縣辦證服務（收費）大廳工作人員處審核，審查人員根據審核情況分別做出征稅、減免稅、不予征稅決定。凡屬征稅的,憑《應繳稅款通知單》，到財政、地稅辦稅服務廳繳納稅款，然后憑《房地產完稅證明通知單》、契稅完稅證，由縣辦證服務（收費）大廳財政、地稅人員錄入辦證系統，國土、房管部門據此辦理房地產權證；經審核屬于減免稅的，憑《辦理房地產免稅證明通知單》，由辦證大廳地稅、財政人員錄入辦證系統，國土、房管部門據此辦理房地產權證；經審核不屬征稅范圍的，憑《房地產不予征稅證明通知單》，辦證大廳地稅、財政人員錄入辦證系統，國土、房管部門據此辦理房地產權證。

六、強化部門協作，健全協稅護稅網絡，嚴格稅費征管責任

（一）在縣辦證服務（收費）大廳設立房地產交易稅費征收及辦證窗口，實行財政、地稅、國稅、國土、建設、房管等部門專職辦證（辦稅）人員集中辦公，實行一條龍服務，統一辦理有關證照和收取有關稅費，國土、建設、房管部門不得手工制證和在縣辦證服務（收費）大廳以外地方辦證。

（二）嚴格實行“先稅后證、以證控稅”管理制度。1、對單位和個人轉讓土地、房屋權屬的，國土、房管部門要憑財政、地稅機關出具的完稅證明（或銷售不動產、轉讓無形資產稅務發票，免稅審批表）相應給予辦理和發放《土地使用證》和《房屋所有權證》；2、實行聯合審核制度。辦理規劃許可證、《土地使用證》、《房產證》必須由建設、國土、房管、財政、地稅等部門聯合審核。3、聯合審核中發現應稅未稅或應補稅的，財政、稅務機關應當向納稅人依法履行一次性告知，下達相關法律催繳文書，告知納稅人在法定期限內繳清稅款。4、對從事房地產開發的，實行登記制度，在國土、房管、建設辦理用地許可證、開發許可證和規劃許可證之前，要求建設單位和個人先到財政、地稅、國稅機關登記，憑財政、地稅、國稅機關出具的審核證明材料給予辦理；5、建立健全稅源臺帳管理。在縣辦證服務（收費）大廳房地產辦證（辦稅）窗口建立規范和統一的房地產稅費征收臺帳，國土、房管、建設、財政、國稅、地稅在同一本臺帳上進行序時登記，互相審核、監督。

（三）縣國土、房管、建設等部門要積極配合和協助財政、地稅、國稅等部門的征管工作，要嚴格執行“先稅后證”制度辦理證照，對財政、地稅、國稅機關要求提供的資料，不得以任何借口拒絕提供，也不得提供虛假資料，經檢查發現“未稅辦證”行為導致國家稅款流失的，將嚴厲追究發證單位和經辦人的責任，并責成其10日內追回流失稅款，對逾期無法追回的，由縣財政直接從發證單位經費（含責任人工資）或預算外資金扣繳稅款，直至扣足為止。對于以上單位直接代征的稅款，縣財政另給予代征手續費。

（四）縣財政、地稅、國稅、國土、建設、房管等部門要各司其職、相互配合，加強房地產稅費征收管理法律法規政策宣傳，落實便民利民措施，依法征收稅費，嚴禁“吃、拿、卡、要、拖”。在稅費征管辦證工作中，造成惡劣影響的，將嚴厲追究相關人員責任。

（五）縣財政、地稅、國稅機關要加強對房地產稅收的稽查工作，嚴格按稅法規定征收稅款，要完善好有關代扣代繳手續，加強稅款的跟蹤管理，嚴格內部監督，每月10日前聯合組織一次對辦證和完稅情況的審核，杜絕“人情稅”和“關系稅”，對征管員擅自減免稅的，要嚴肅查處，對在房地產稅收征管和稽查中發現的各部門和工作人員的違法違規行為，要及時匯報，不得隱瞞。

（六）縣監察、審計部門要加強對房地產稅費的監管，嚴厲查處國家工作人員在房地產稅費征收中出現的違法亂紀、徇私舞弊、不征或少征稅費行為；*部門要積極配合，指定專人協助地稅、財政部門，嚴厲查處和打擊房地產開發交易中的偷、逃、抗稅行為，維護稅收征管秩序；公證部門也要積極支持稅收征管工作，如實提供房地產的交易和公證信息。

（七）國家機關、企事業單位職工（含離退休人員）屬房地產納稅義務人或代扣代繳義務人未按規定履行義務的，按稅法規定處罰，構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

(八)縣房管部門要加強房地產交易合同管理,杜絕虛假合同。工商部門嚴格依法查處出具、訂立虛假房地產交易合同行為。

（九）房管、建設、國土等部門應加強房地產開發項目管理，凡已立項，并已取得土地開發權項目，必須盡快上馬，不得長期閑置不用。對長期閑置不用的土地，要依法收回。