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按市局黨辦的安排，受我們科兩位科長的指派，今天下午，由我講一講我們科負責管理的幾個稅種的一些規定。

其實，對我來說，談不上講課，大家都在稅務工作，都知道很多規定的內容，充其量地說，我只是領頭和大家一起學習學習，所以，在我講的時候，有沒聽明白的地方或是有沒講明白的地方，懇請各位指正。

這份講稿，摘選了我認為作為稅務干部應該知道的一些常識性的、簡單的規定。

我把這些規定分成了三大部分。一是財產與行為稅概述；二是財產與行為稅科各稅種的簡要介紹；三是對出租房稅收核定征收的簡單介紹。

首先講第一部分：財產與行為稅概述

1、什么是財產與行為稅？

要弄清這個概念，先要知道94年稅制改革后，我國的稅種分為幾類？分類的標準以及各類都包括什么稅種？

我國稅制改革后，稅種由原來的37個減少到現在的24個。按照開征的目的和征稅對象來分類，把現在的24各稅種劃分為8大類。

1）流轉稅類，包括三個稅種，增值稅、消費稅、營業稅。

2）所得稅類，也包括三個稅種，企業所得稅、個人所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅。

3）資源稅類，有兩個稅種，資源稅和城鎮土地使用稅。

4）特定目的稅類，有五個稅種，固定資產投資調節稅、筵席稅、土地增值稅、城市維護建設稅和2001年開征的車輛購置稅（有的書把車輛購置稅劃歸流轉稅類）。

5）財產稅類，包括兩個稅種，房產稅和城市房地產稅。

6）行為稅類，包括六個稅種，車船使用稅、印花稅、屠宰稅、車船使用牌照稅、契稅和耕地占用稅。

7）農業稅類，包括兩個稅種，農業稅和農業特產稅。（有的書農業稅類包括四個稅種，農業稅、農林特產稅、耕地占用稅和契稅）

8）進出口關稅類，只有一個稅種，進出口關稅（有的書把關稅劃歸流轉稅類）。

知道了稅種的分類，明確了財產稅、行為稅包含的稅種，自然就得出了財產與行為稅的定義。財產與行為稅不是一個獨立的稅種，是稅法規定的對特定財產或特定行為征收的各種稅的總稱。

概念講的特定財產目前只有一類，即房產，開征的稅種有房產稅和城市房地產稅。

概念講的特定行為目前有五項，分別是車船使用行為、憑證貼花行為、簽訂契約行為、耕地占用行為和屠宰行為。

這里講的屠宰行為上稅說的是殺牲畜，即“馬、驢、騾、駱駝、豬、牛、羊”7個品種。

不包括殺人！殺人行為不上稅，槍斃！

屠宰稅，我省已于2000年停征。

2、財產行為稅科管轄的稅種

為什么要把這一個列為一個標題哪？一句話，我們科管轄的稅種比較雜，有必要捋一捋，明確一下，讓大家都知道。

財產與行為稅科，不能簡稱財產科，因為我們科不管咱們單位的財產。那只能叫簡稱行為科了。這就有個問題，行為科凈管什么行為呀？（。。。。。。）

大家知道，現在的財產行為稅科就是前幾年的地方稅科，所管的稅種也是原來地方稅科管的“八稅一費”，既城鎮土地使用稅、房產稅、土地增值稅、車船使用稅、印花稅、城建稅、教育費附加，還有2000年停征的屠宰稅和固投稅。其中，資源稅類有1個（土地使用稅），特定目的稅類有3個（固投稅、土地增值稅、城建稅），財產稅類有1個（房產稅），行為稅類有3個（車船使用稅、印花稅、屠宰稅）。也就是說：財產與行為稅科所管的稅種并不單單是財產類、行為類的稅種，比較雜。

下面，我簡要地把這“八稅一費”的特點概括一下，但我先聲明：這幾個特點，純屬我個人的觀點，不一定準確，權當和大家探討。

第一個特點是稅種比較陳舊。為什么說稅種比較陳舊哪？大家知道，除了土地增值稅是1993年的外，其他稅費都是八十年布的。比如城建稅是1985年2月8日的，房產稅是86年9月15日的等等。可以說：這些稅種大多數都是十八、九年甚至20年工齡的老稅種了，很多的規定已不適應新的經濟環境，已束縛當今稅務征管發展的實際。

第二個特點是額小、難征、易漏。“額小”體現在納稅人應納的各稅種中，往往是這幾個稅種的額度小。“難征”，尤其以房產稅中的從租計征方式更甚，很不容易及時找到出租房產的出租人，更不用說能及時征收到稅款了。輕易征不到！“易漏”，不客氣地說：在座的各位，都有過偷漏我們科所管稅種的行為，連我們科的王科長也不例外。

前幾個月，王科長買了一部新手機，花了2000多塊錢，開了一張發票，我偷摸給他計算了一下：2000元乘以印花稅購銷合同稅率萬分之三，結論是：王科長買手機偷漏印花稅稅款6毛錢。

天哪！你膽太大了吧，凈敢給你科長戴個“違法分子”的帽子。

彪哥有句語錄：愛咋咋地！

第三個特點，這些稅種被重視的程度不高。上到國家局，對地方稅種下個新規定或是補充規定什么了，一年沒有幾回。再說基層一線，在座的很多同志都曾在基層工作過，都知道所謂的抓收入，很大程度上抓的是數額大的稅種，象營業稅、企業所得稅這樣的稅種，印花稅、車船使用稅這樣的小稅種不受重視，這是事實。

第四個特點是這幾個稅種沒有成型的理論。我上班已經十八年了，見過一些論增值稅，論所得稅，論營業稅的文章或書，很少能見到論述房產稅，論土地使用稅的成型理論。可能我這個觀點比較片面。

以上講的是第一部分，其實概括起來，也就幾句話：財產與行為稅，不是一個獨立的稅種，它是稅法規定的對特定財產或特定行為，征收的各稅的總稱。現在的財產行為稅科管轄的業務是“六稅一費”，并不是單純的財產類、行為類的稅種。財產行為稅科所管轄的稅種有四個特點：上面講了1！2！3！4！

下面講第二部分，財產行為稅科的各稅種簡單介紹。這部分都是一些法規、政策規定，聽起來比較乏味。

一、城鎮土地使用稅

土地稅是古今中外不同類型的國家普遍采用的一個稅種。我國1951年8月頒布的《城市房地產暫行條例》中已經有了地產稅，但是我們今天講的城鎮土地使用稅是1988年9月27日國務院的《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》，從1988年11月1日開始施行的。

那么，什么是城鎮土地使用稅？

它的定義是國家在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內，對使用土地的單位和個人，以其實際占用的土地面積為計稅依據，按照規定的稅額計算征收的一種稅。它的性質屬于資源稅類。

從城鎮土地使用稅的定義可以明確以下四個問題：

1、城鎮土地使用稅的納稅人

土地使用稅的納稅人是凡在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，都是城鎮土地使用稅的納稅人。

確定土地使用稅納稅人的關鍵是看誰擁有土地使用權，誰擁有土地使用權誰就是土地使用稅的納稅人。

2、土地使用稅的征稅范圍

土地使用稅的征稅范圍是被明確界定的。只在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收，農村土地暫不征收。

3、土地使用稅的稅率

這是土地使用稅的關鍵問題，也是在這一稅種上，我要多羅嗦幾句的地方。

城鎮土地使用稅采用分類的幅度定額稅率，也叫分等級幅度稅額。

也就是說，不同地段，每平方米征收的稅額不同。

那么，目前白城市市區的土地等級是怎么規定哪？

我市土地等級劃分為六級。

一級地每平方米年稅額為6.00元。區劃范圍有兩塊。一塊是火車站到工商大廈這條街兩側；另一塊是長慶街以東（含長慶街）屬內環路以內的區域（含兩側）。

二級地每平方米年稅額為4.50元。區劃范圍是長慶街（不含兩側）以西屬內環路以內的區域（含兩側）。

三級地每平方米年稅額為3.00元。區劃范圍是內環路（不含兩側）至二環路之間的區域（含二環兩側）。另外，開發區執行三級地標準。

四級地每平方米年稅額為3.00元區劃范圍是二環路以外屬白城市市區規劃內的土地。

五級地每平方米年稅額為0.80元。區劃范圍是平臺鎮鎮區。

六級地每平方米年稅額為0.60元。區劃范圍是建制鎮，白城牧場。

4、土地使用稅計稅依據

土地使用稅計稅依據是納稅人實際占用的土地面積。

應納稅額=適用的每平方米年稅額/計稅土地面積

5、土地使用稅納稅期限

我省規定：按年計算，分季繳納。繳納的期限為每季最后一個月份的十日前。

二、房產稅

房產稅的歷史比較久遠，首先提出開征房產稅的是我國唐朝的戶部侍郎趙贊，當時叫“間架稅”。

今天我要講的不是唐朝的房產稅，講的是1986年9月15日國務院頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》，這個條例具體施行時間是1986年10月1日。

房產稅的定義是以房產為征稅對象，按照房產的計稅價值或房產的租金收入，向房產產權所有人征收的一種稅。它屬于財產稅類。

1、房產稅的納稅人

房產稅第二條規定房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定的及租典糾紛未解決的，由房產代管人或使用人繳納。

產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人統稱為納稅人。

這條說的是房產稅的納稅人，說的比較詳細，但比較難記。在實際工作中要牢牢記住一條：房產稅的納稅人是產權所有人。

在一線工作的同志，經常會遇到這樣的情形：

張三把自己的門市房出租給了李四，租金2萬元，李四把該門市房轉租給了王五，租金3萬元。這種情況下，房產稅怎么計算？

先說張三，門市房是張三的，張三是納稅人，應就2萬元繳納2400元的房產稅。

再說李四的轉租行為，應不應該上稅？

我認為李四不是門市房的產權所有人，也就不是房產稅的納稅義務人，不應該就轉租收入繳納房產稅。

很多地方，都就李四的轉租收入征了房產稅，但我不贊同這個觀點。

2、房產稅的征稅范圍

房產稅的征稅范圍和土地使用稅的征稅范圍相同，都是“城市、縣城、建制鎮和工礦區”，不包括農村。

3、房產稅計稅依據

房產稅的計稅依據有兩種情況。一是自用的，以房產原值一次減除10%—30%以后的余值為計稅依據，簡稱從價計征；二是房產出租的，以房產租金收入為計稅依據，簡稱從租計征。

在房產稅計稅依據問題上，我認為應該強調兩點：

1）從價計征的計稅依據不是房產原值，而是原值減除扣除后的余值，簡稱計稅余值或簡稱房產余值。

就象個人所得稅中的工資、薪金稅目的計稅依據不是工資、薪金收入，而是工資、薪金收入減除免征額后的余額，即應納稅所得。

2）房產出租的，必須以房產租金收入為計稅依據，不能按從價計征方式計算。這里說的房產租金收入含承租方代付的供熱費、水電費及其它代付費用。

4、房產稅稅率

1）按照房產余值計算的，適用稅率1.2%。

2）從租計征的，稅率為12%。特殊規定財稅【2000】125號規定：對個人按市場價格出租的居民住房，房產稅暫按4%的稅率征收。

5、房產稅的納稅期限

我省規定：房產稅按年征收，以月計算，分季繳納，于每季最后一個月份的10日前繳納。

房產稅這個稅種講到這里，我想舉個大家經常遇到，又不太在意的房產稅的征管例子。

大家知道，步行街上的新世紀廣場里的攤位都被個人購買了，每個攤主都擁有產權證，試問：新世紀廣場的房產稅該怎么計算？

這里，關鍵問題是要先明確新世紀廣場房產稅的納稅人是誰？

我認為新世紀廣場里的每一個攤主都是新世紀廣場的納稅人。

因為每個攤主都有新世紀廣場的部分產權或者說有限產權。也就是說，所有的攤主構成了新世紀廣場的共同產權人，那么，每個攤主都應該就自身產權部分繳納該部分的房產稅。也就是說，每個攤主都應納房產稅，一個一個地征。自己經營的，從價計征；出租的，從租計征。

三、土地增值稅

在我們科管理的稅種里，可以說土地增值稅是最年輕的稅種了。國務院于1993年12月13日頒布《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，自1994年1月1日起在全國開征土地增值稅。工齡和地稅局一樣長。

土地增值稅，這個稅種計算比較繁瑣，涉及的專業知識比較多。有會計上的帳務處理知識、建筑業的土建知識、房地產業的開發知識等等，可以這樣說：講起來，費時間；聽起來，不好理解；操作起來，又比較羅嗦。這個稅種的復雜程度，不亞于企業所得稅。

所以，今天，我講這個稅種，不敢保證大家完全聽明白。

那么，什么是土地增值稅？

土地增值說是對轉讓國有土地使用權，地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。它屬于特定目的稅類。

1、土地增值稅的納稅人

土地增值稅的納稅人是轉讓國有土地使用權，地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

就是說只要以出售或其他方式有償轉讓房地產而取得收益的單位和個人，就是土地增值稅的納稅人。

2、土地增值稅的征稅范圍

土地增值稅的征稅范圍包括兩個方面

2）轉讓國有土地使用權。不包括集體所有的土地。

3）地上的建筑物及其附著物連同土地使用權一并轉讓的。

講到這，就必須明確一個問題：土地增值稅只對有償轉讓的房地產征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產，則不征稅。

3、土地增值稅的稅率

土地增值稅采用四級超率累進稅率。最低稅率30%，最高稅率60%。

4、土地增值稅的計稅依據

土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額，既納稅人轉讓房地產的收入減除稅法規定的扣除項目后的金額。

轉讓房地產的收入，好理解，不用做太多的解釋。扣除項目，這部分內容比較復雜、難懂。我簡單地給大家介紹一下。

扣除項目包括：1）取得土地使用權所支付的金額。2）開發土地的成本、費用。3）新建房及配套設施的成本、費用或者舊房及建筑物的評估價格。4）與轉讓房地產有關的稅金。5）財政部規定的其他扣除項目。

有興趣弄懂開發行業會計制度的同志，花點時間琢磨琢磨土地增值稅的有關扣除項目，很有幫助。

5、土地增值稅的計算過程

土地增值稅的計算過程分四步，1）計算增值額2）計算增值率3）確定適用稅率4）按規定計算應納稅額。

6、現在我市土地增值稅稅種的管理概況

根據土地增值稅實施細則第十六條規定和省局的有關規定，結合我市的房地產行業的發展狀況，從2004年開始大力推行“對房地產開發企業的土地增值稅，先按預征方式申報、預繳，待項目竣工決算后，再匯算清繳。”的征管方式。

這一征管方式的主要內容是“轉讓寫字樓、高級住宅及商業用房的預征率為1%，轉讓普通標準住宅，預征率為0.5%。”在預征時，主要借助“以票控稅”手段，處進征收的完成。

借助“以票控稅”手段，也吻合了國稅發【2005】82號文“關于進一步加強房地產稅收管理的通知”中提到的“以契稅為把手，先稅后證”的政策精神。

四、車船使用稅

在我國，車船使用稅可以用歷史悠久來形容，漢武帝時期就已經開征了車船使用稅，當時的名字叫“算高車”。

和房產稅一樣，1986年9月15日國務院了《中華人民共和國車船使用稅暫行條例》，而且，施行的時間也是1986年10月1日。

車船使用稅是以車船為征稅對象，向擁有并使用車船的單位和個人征收的一種稅。它屬于行為稅類。

目前，我省各市、州局基本都采取委托代征的辦法對這個稅種進行征管。我們白城市各縣、市、區局也是采取的委托代征辦法。如洮北區局委托的是交通征費所，大安市局委托的是交警部門等。

這幾年，我局的車船使用稅代征效果比較好，每年收入額的增長率都在25%以上。

車船使用稅方面的新政策很少，甚至有的政策已經過時。比如（88）吉稅四字第75號文規定：載貨汽車凈噸位超過十噸的按十噸計算征稅。大家知道，現在的配貨站的貨車凈噸位都幾十噸，甚至上百噸，再按十噸計算車船使用稅，是很不合理的。

五、印花稅

印花稅條例是國務院1988年8月6日的，從1988年10月1日施行。

印花稅是對經濟活動和經濟交往中書立、領受稅法規定應稅憑證征收的一種稅。它屬于行為稅類。

1、印花稅的特點

1）征收面廣。2）稅負輕。3）征收簡便。由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務。（三自）

2、印花稅稅目

應當繳納印花稅的憑證有以下5類，共13個稅目。

1）經濟合同常見的稅目有購銷合同（0.03%）、建安合同（0.03%）、財產租賃合同（0.1%）、貨物運輸合同（0.05%）、倉儲合同（0.1%）、借款合同（0.005%）、財產保險合同（0.1%）、技術合同（0.03%）、加工承攬合同（0.05%）等9個稅目。

2）產權轉移書據稅率0.05%。

3）營業帳簿包括記載資金的帳簿（0.05%）和其他帳簿（每件5元）。

4）權利許可證照每件5元。

5）經財政部確認征稅的其他憑證，目前只有一個稅目——證券交易印花稅，稅率為0.2%（2001年11月16日）

3、印花稅稅率

上面介紹稅目時，已經捎帶介紹了各稅目的適用稅率。概括來說，印花稅規定了兩類稅率：比例稅率和定額稅率。

4、印花稅的納稅環節

印花稅應當在書立或領受時貼花。

5、印花稅的納稅地點

印花稅一般實行就地納稅。

6、印花稅的核定征收

吉地稅地字【1999】240號文規定，我省對不能完整提供購銷合同或提供合同不實的，采取核定征收印花稅的方式。核定計征的比例是：4、7、7、2。

7）印花稅的處罰問題

原來講印花稅的特點之一是“輕稅重罰”，實施新的征管法后，這一特點已經不存在了。

國稅發【2004】15號文規定：

1）未貼、少貼、未化銷的處百分之五十以上五倍以下的罰款。（原來未貼、少貼罰20倍；未化銷罰10倍）

2）揭下重用處百分之五十以上五倍以下罰款，構成犯罪的，依法追究刑事責任。（原來罰30倍）

3）偽造印花稅票的處2000——1萬元罰款，情節嚴重的，處1萬元——5萬元罰款，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

六、城建稅、教育費附加

城建稅于1985年2月8日，于85年1月1日起施行。教育費附加于1986年4月28日，于1986年7月1日起施行。這一稅一費的征收管理基本上都比照三稅的有關規定執行。我也沒有太多的可以講的，簡單地說幾條應該知道的業務常識吧。

1、外資企業不征城建稅和教育費附加。

2、城建稅、教育費附加的計稅依據是納稅人實際繳納的增值稅、消費稅、營業稅的稅額。

3、財稅【2005】72號文件規定：對“三稅”實行“先征后返、先征后退、即征即退”辦法的，除另有規定外，對隨“三稅”附征的城建稅、教育費附加一律不予退（返）還。我把這一條規定概括了一下：對城建稅、教育費附加，不是錯征、多征，一律征進來后就不退還。

三、對核定征收出租房產稅收的探討

近幾年，隨著房地產市場的興旺，出現了越來越多的靠出租房產創收的納稅人。可以說一方面出租房產所涉及的稅收正成為房地產稅收收入增長的主要部分；而另一方面出租房的納稅人難找、租金不實、政策滯后等問題的存在，是制約稅務機關對出租房產稅收達到應收盡收的主要原因。如何破解出租房產稅收難征的問題，一直是各級稅務機關征管努力的方向之一。本文從核定征收出租房產稅收的角度，來對這一問題做一探討。

一、出租房產的稅收政策簡述

出租房產涉及的稅收是我國房地產稅制中的重要部分，出租房產的納稅人是房產的出租人。一項出租房產行為涉及到出租人應納的稅種及附加有七種之多。有以出租收入為計稅依據的，按4%或12%的稅率征收的房產稅；有以出租收入為計稅依據的，按3%或5%的稅率征收的營業稅及以實征營業稅額為計稅依據征收的城市維護建設稅和教育費附加；有以實際占用土地面積為計稅依據征收的土地使用稅；有按合同金額或協議金額征收的印花稅；還有按規定的房產租賃所得征收的個人所得稅等。

二、出租房產稅收的征管現狀

2004年上半年，我局曾針對出租房稅收中的房產稅成立了課題組，進行了專題調研，并取得了一些成果。2005年5月10日-6月30日，市局財產行為稅科在市區范圍內組織了側重于個體出租房產的核定征收稅款的調查工作。本次調查，市區共抽查了477戶納稅人，約占市區個體戶的五分之一。其中，一級地段抽查了258戶，二級地段抽查了94戶，三級地段抽查了125戶。調查的數據，科里的全體同志與洮北區局的領導及相關科室的人員一起進行了分析整理，對核定出租房產的稅收征管現狀做了總結。

（一）漏征的稅額比例高。以房產稅為例，市區抽查的477戶納稅人，應稅租金558萬元，應征房產稅67萬元，已征37萬元，漏征30萬元，漏征比例達45%。漏征稅額特點是：地段越好，核定的租金與實際的租金相差越懸殊，漏征比例越大。據這次調查數據顯示：市區步行街，出租房稅收漏征比例在65%以上。

（二）征收方式以核定為主。有關房產類稅收政策規定：房產出租的，以出租收入為計稅依據，按實征收。而在實際征管工作中，基本都對個體出租房產采取了"按一定標準把相關房產的稅額核定到月定額中，再加以征收。"這次抽查的477戶納稅人，無一例外，全都是采用的核定方式。可以說，核定征收出租房產稅收已是基層征管慣用的方式。

（三）出租房產的納稅人已錯位。以房產稅為例，稅法明文規定：出租房產的納稅人是房產出租人。而在現實征管中，征管部門大多把出租類房產稅款直接核定到承租人的月納稅額中，向承租人征收。這就硬性地把承租人置于了納稅人的地位上，由承租人承擔了納稅的義務。這種納稅人錯位的做法，不是白城市市區各局獨有的做法，恐怕是各地共有的現象。

三、核定征收出租房產稅收的成因

在理論上，出租房產的行為，應以出租人為納稅人，以出租收入為計稅依據，應是查實征收的，這是法定的且應該遵照執行的規定。但為什么在實際征管中，都閃爍其詞，卻又都在心照不宣地實行另一套路子-核定征收出租房產稅收？筆者就這一問題，也進行了一些探討。

（一）政策因素

1.出租房產的稅收負擔過重。按政策規定，出租人出租房產取得的租金收入，要繳納12%的房產稅，要繳納5.5%的營業稅及附加，0.1%的印花稅和20%的個人所得稅等。筆者曾測算過，一戶價值30萬元的門市房，假設月租金5000元，經計算：出租人每月應納各稅合計數額1544元，總體稅負在31%左右。稅收的高負擔率往往激發了一部分出租人對納稅產生抵觸情緒，增加了稅務機關征收稅款的難度。另外，稅率過高，計稅過程繁瑣也限制出租人的納稅積極性。

2.對出租房產的納稅人缺乏有效的監控制約規定。出租房產的納稅人難找，原因是出租人為了躲避納稅而在和稅務機關玩"捉迷藏"。雖然玩的招法不是很高明，但已讓稅務機關束手無策。究其原因，就是有關稅收政策中找不到合法的有效的規定，以監控制約出租人偷逃稅款的行為。

3.計稅依據剛性不足。有關稅收政策規定：出租房產，以房產租金為計稅依據。在實際征管工作中，認定租金收入主要以雙方簽定的合同為準。合同的簽定，是受人的意愿左右的。一項租賃行為，常常因租賃雙方不同的利益需要而被簽出不同內容的對外合同。至于表達雙方真實意識的合同，一般是不對外的，尤其是不對稅務機關。稅務機關只能以假的租金作為計稅依據，失真的計稅依據也失去了稅收的剛性調節作用。另外，房產稅是一種財產性質的稅種，而被用來調節房產出租的經營行為，頗有些牽強之嫌。

（二）征管因素

1.納稅人自覺納稅觀念淡薄。據調查，白城市步行街上有200多戶出租房產的業主，除了幾戶企業房主外，基本沒有主動到稅務機關申報納稅的。據洮北區局有關同志介紹，一年之內，整個市區能有幾十戶來稅務機關申報繳納出租房稅收的個體房主，也基本都是因承租方索要發票而不得不來交稅的。

2.稅務部門重視程度不高。出租房稅收零散、面廣、額度小，耗費精力卻不容易征管。稅源比較好的縣市，對這塊稅收不加以重視。稅源不太好的縣市，耗費不起精力，又重視不起來。在這次調查中，發現有的征管人員對自己負責的區域的出租房情況并不熟悉，不知道有多少戶出租房？每戶出租房的情況如何？等等，積累相關資料也很少。另外，稅務機關對偷逃抗稅者打擊的力度不大，也是出租房稅難征的一個原因。偷逃稅的出租房房主很多，但因不納稅而被稅務機關處罰的房主卻不多，這已是見怪不怪的現象了。

四、對核定征收出租房產稅收的思考

無須置疑，對出租房實行核定征收各稅，已成為各地基層稅務部門征收的主要方式。實踐證明，核定征收方式的確在及時組織出租房稅款入庫方面，有著其獨到的優勢。

（一）什么是核定征收出租房稅收？

核定征收出租房產稅收，就是因故不能向稅務機關提供詳實租金情況的，稅務機關根據出租方的房產所在的地理位置，參照同行業、同規模、同地域業戶的生產經營情況核定出租方應納稅款的一種征收方式。

具體實施核定征收出租房稅收，是稅務機關根據《征管法》第35條及有關出租房的稅收法規，為保證出租房稅收及時入庫，對租賃房屋產權不清，租賃條款不明，租金偏低等相關房產，按一定的標準核定應納稅額，并由承租人代為繳納的一種核定征收方式。

（二）其他省市核定征收出租房稅收的借鑒

1.北京市2004年4月了《北京市地方稅務局個人出租房屋管理辦法》（修訂），規定個人（含外籍個人、華僑、港澳臺人士）在本市范圍內出租房屋屬應稅行為，個人出租房屋并取得收入，依法應分別申報繳納以下稅費：營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、個人所得稅。對個人出租房屋應征收的各項稅費應按規定計算。為便于征收，也可采取按100元應稅收入征5元稅款的辦法統一計算應納稅額，即按實際收入的5%計征。

2.福建省廈門市地方稅務局規定：核定征收是指根據合理負擔、簡便征收的原則，對個人因出租房屋取得的租金收入采取分地段、分房屋用途、按單位建筑面積確定綜合稅額的辦法征收。廈門市地方稅務局制定了《房屋出租單位建筑面積月綜合稅額表》，如一等地段"中山路"上的店面，規定每平方米月綜合稅額30元。另外，廈門市地方稅務局還規定：凡從事生產經營的納稅人承租房屋的，在支付租賃款項時，應當向收款方索取廈門市房租專用發票或廈門市通用發票。承租人未按規定取得發票的，導致他人不繳、少繳稅款的，稅務機關將依照《中華人民共和國發票管理法》的有關規定，處予不繳、少繳稅款一倍的罰款。

（三）加強核定征收出租房稅收的建議

首先，應該解決納稅人"知法"問題。出租房稅收難征易漏的根源之一是出租人不知法，對有關出租房稅收政策不理解，被動納稅。如何才能讓出租人由被動納稅轉變為主動納稅？根本的一條路子就是把稅法宣傳輔導工作做到經常化、精細化，讓出租人真正的懂法，才能達到自覺依法納稅的目的。

其次，要解決納稅人"錯位"的問題。在這次調查中，發現在核定征收出租房稅收的實際操作中，硬性把應納稅款核定給承租人負擔的情況很多，這是違反稅收政策的做法。但如何避免納稅人"錯位"的做法，是亟待解決的問題。筆者認為，一是需要國家盡快出臺一些明確征管操作方面的政策、法規。二是要在明確出租人是納稅人的基礎上，可在租賃合同、協議規定的范圍內，解決稅款轉付的問題。比如，稅務機關可依法責令租賃雙方提供"由誰承付稅款"有關協議或與承租人簽定委托代征代繳協議書。三是需要加強對出租房房主資料的收集工作，建立相關檔案，并實施動態化管理。

第三、要解決出租房計稅依據不實的問題。假合同、假協議提供的假租金，造成的出租房計稅依據失真的問題，是影響核定征收出租房稅收成效的關鍵問題，也是必須有效解決的問題。對解決這一問題，筆者建議：稅務機關可根據房屋坐落的地段、房屋的用途等因素，在參考建委、物價部門公布的指導租金標準上，結合有關出租房稅收政策，核定出計稅租金標準或按建筑面積、租金金額實行定額征收的辦法。

第四、要重視出租房市場的發票管理問題。發票是財務收支的法定憑證，是稅務檢查的重要依據。加強出租房市場的發票管理，將有力地促進出租房稅收征管的進一步好轉。借鑒福建省廈門市地方稅務局的出租房發票管理的做法，制定出符合本地實際的"以票控稅"管理辦法。強調凡出租人出租房屋，在收取租賃款項時，必須向付款方開具出租房專用發票；凡承租人承租房屋，在支付租賃款項時，必須向收款方索要出租房專用發票。違反規定的，致使國家稅款流失的，稅務機關將依照《中華人民共和國發票管理法》的有關規定，從重處罰。

第五、借助社會平臺，促進核定征收出租房稅收的功效。核定征收出租房稅收工作的成敗，關鍵是核定的稅額是不是合理或趨近符合實際。要做到這一點，稅務機關需要掌握大量的出租房的資料，需要與工商、公安、產權等部門協調配合，疏通信息共享渠道。另外，在稅務機關核定稅額的基礎上，委托產權、街道辦事處、中介機構等部門代征代繳的方式，也是一個可探討的辦法。