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各鎮政府、街道辦事處，園、區管(工)委會，市直各部門、單位：

為規范城區民用房屋征收補償安置，維護公共利益和確保城市建設順利實施，保障被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）的合法權益，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》的有關規定，結合我市實際情況，提出以下意見。

一、房屋征收補償政策

（一）合法住宅房屋

征收合法住宅房屋可實行貨幣補償，也可實行產權調換。

合法住宅房屋的補償，遵循不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房屋市場價格的估價原則，由房地產價格評估機構按照被征收房屋所處區位的新建普通商品房市場價格，結合被征收房屋成新程度、權益狀況、建筑結構形式、樓層和容積率等因素評估確定。

物價部門會同房地產交易中心根據城區房地產市場價格變動情況定期公布城區不同區域新建普通商品房平均市場價。

合法住宅房屋補償金額=（被征收房屋區位價+被征收房屋重置成新價）×被征收房屋合法建筑面積

被征收房屋區位價=城區新建普通商品房平均市場價－新建普通商品房房屋重置價

（二）營業用房

營業用房的征收可實行貨幣補償，也可實行安置住宅房屋方式進行產權調換。

被征收營業用房的補償，由房地產價格評估機構按照《房地產估價規范》（GB/T50291—）中的市場比較法對被征收房屋進行交易日期修正、區域因素修正和個別因素（房屋成新程度、權益狀況、建筑結構形式、樓層、使用率、取得土地使用權方式和使用年限等）修正計算確定。

（三）被征收的合法住宅房屋用作營業用途，同時符合下列條件的，在原征收補償重置價格標準的基礎上增加20%。

1、取得營業執照、稅務登記證并有納稅記錄;

2、房屋所有權證、營業執照和稅務登記證注明的營業地點相一致。

（四）征收范圍內的違章建筑物和超過批準期限的臨時建筑不予補償；未超過批準期限的臨時建筑，可按照現行工程造價給予補償。

（五）征收范圍內的附屬物根據附件3評估補償；特殊結構房屋、附屬設施或裝修由評估機構和房屋征收部門共同勘測評估確定；

征收樓房房產證中載明并與樓房一體建設的車庫或儲藏室，其補償金額中包含車庫或儲藏室的區位價。

（六）房屋征收范圍確定后新建、改建、擴建的房屋、附屬物及裝修等不予補償。

（七）搬遷補助、臨時安置補助和停產、停業損失補助

因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門按600元/戶的標準支付給被征收人搬遷補助費。

被征收合法住宅房屋實行貨幣補償的，由被征收人自行安置，征收人按被征收房屋合法建筑面積每平方米15元一次性付給被征收人臨時安置補助費。征收合法住宅房屋實行房屋產權調換的，在協議規定的過渡期限內，被征收人自行安排住處的，征收人按被征收房屋合法建筑面積每月每平方米6元的標準支付臨時安置補助費。

因征收人責任延長過渡期的，自逾期之月起，征收部門向實行產權調換的被征收人按原補助標準的兩倍支付臨時安置補助費。

征收合法私有營業房屋的，征收部門按被征收合法營業房屋建筑面積每平方米100元的標準一次性支付被征收人停產停業損失補助費。

（八）對平房合法用地大于或等于166平方米、合法住宅房屋建筑面積小于100平方米，以及無土地證、房產證的被征收人，按以下辦法進行補償：實有合法住宅房屋建筑面積至100平方米合法享用住宅房屋建筑面積之間的部分，按[合法享用住宅房屋建筑面積(100平方米)－實有合法住宅房屋建筑面積]×被征收房屋區位價進行補償，該面積不計入安置住宅面積，且實有合法住宅房屋建筑面積不再享受平房容積率系數調整；合法住宅用地面積小于166平方米的，按實際合法用地面積0.6的建房容積率確定合法享用住宅房屋建筑面積，并按以上辦法進行補償。

（九）規劃征收范圍內的供水、排水、天然氣、供熱、電力、電信、有線電視等市政配套設施需要遷移的,由產權單位按照統一規劃要求無償自行遷移；被征收人原有安裝的供水、天然氣、供熱、電力、電信、有線電視等設施需要拆除的，安置房未統一配套或實行貨幣補償的，按現行市場價格付給初裝費。

二、房屋征收安置政策

（一）房屋征收部門應對要求采取房屋產權調換的被征收人進行補償和安置，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。

1、被征收房屋實行產權調換的，安置住宅房屋價格本著“征一還一”的安置原則確定。

安置樓房平均價格、車庫價格和儲藏室價格按附件6“住宅房屋評估和安置樓房優惠價格”結算。

被征收樓房房產證中載明的車庫、儲藏室，其建筑面積不計入產權調換合法建筑面積之內。

安置住宅房屋建筑面積按照國家頒布的《房產測量規范》進行計算，車庫或儲藏室建筑面積不計入安置住宅房屋建筑面積之內。

2、被征收人的安置住宅房屋土地使用權按照原征收房屋土地使用權使用性質進行確定。原征收房屋使用土地是國有出讓土地的，安置住宅房屋發放國有出讓土地使用權證；原征收房屋使用土地是國有劃撥土地或集體土地的，安置住宅房屋發放國有劃撥土地使用權證。

（二）安置住宅房屋面積及戶型選擇

安置住宅房屋的戶型根據被征收房屋合法建筑面積進行選擇。

被征收人在規定的期限內，簽訂《房屋征收補償安置協議》并騰空房屋的，可享受以下安置住宅房屋優惠政策：

1、被征收人可根據被征收合法住宅房屋建筑面積在原則上不超過20%的范圍之內選擇安置住宅房屋。

2、父母子女、親兄弟姐妹由本人書面共同申請，經房屋征收部門研究通過，可辦理合戶手續，合計合法建筑面積選擇安置住宅房屋。

3、戶型面積選擇

被征收人按照被征收房屋合法面積對應選擇戶型及地上室或車庫；擁有住宅合法面積小，照顧20%后仍達不到最小戶型的，只能選擇最小戶型；擁有住宅合法面積大于最小戶型，照顧20%后，只可選擇相鄰面積對應的戶型；擁有住宅合法面積超過最大戶型面積的，可按上述辦法選擇兩套以上的戶型。

（三）安置樓房的價格按以下標準結合附件4“樓層調整系數”計算：安置樓房建筑面積超過被征收住宅房屋合法建筑面積10%（含10%）以內的部分，按照安置樓房優惠均價計算；安置樓房建筑面積超過被征收住宅房屋合法建筑面積10%—20%（含20%）部分，按附件6“10%—20%部分優惠均價”計算；安置樓房建筑面積超過被征收住宅房屋合法建筑面積20%以上部分，按征收時安置房屋周邊區域新建商品房市場平均價格計算(詳見附件6)。

（四）對被征收人系孤寡老人或直系供養親屬系下肢殘疾、雙目失明或年齡超過70歲以上的，本人提出書面申請，由單位或社區申報，經民政、殘聯審查公示無異議，在房屋征收公告規定的簽約期限內簽訂房屋征收補償協議并騰空房屋的，可優先安置在一層。

（五）被征收人符合住房保障條件的，房屋征收部門為被征收人提供安置保障房，面積不低于國家強制性標準規定的住宅設計最低套型面積。

（六）安置順序

實行房屋產權調換統一安置的,被征收人按“早搬遷、早選擇”的原則進行安置，具體安置順序根據房屋征收實際情況制定辦法進行確定。優先安置一層的被征收人在選擇安置樓房位置時，只能選擇安置樓房對應車庫或儲藏室。

（七）產權調換結算

如被征收人安置住宅房屋總價款超過房屋征收補償費和獎勵的總額，其差價款分兩次結清。第一次在房屋征收部門和被征收人簽訂房屋征收補償安置協議10日內付差價款的70%；第二次在安置住宅房屋交付前將余款全部結清。交款通知送達之日起逾期30日仍不交清安置住宅房屋差價款的，視為自動放棄安置，由房屋征收部門退回原預付款，安置住宅房屋由征收部門另行處理。

如房屋征收補償費和獎勵的總額超過安置住宅房屋總價款，房屋征收部門在被征收人簽訂房屋征收補償安置協議并將被征收房屋及其附屬物全部搬遷完畢30日內向被征收人支付差價款。

三、被征收房屋合法建筑面積的認定

市政府在作出房屋征收決定前，組織市規劃局、房地產交易中心、國土資源局和房屋征收部門等有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。

四、獎勵政策

（一）貨幣補償、自行安置獎勵

被征收人選擇貨幣補償并書面承諾自行解決居住問題的，房屋征收部門在被征收人住宅房屋評估總額的基礎上，增加15%作為貨幣補貼予以獎勵。

（二）提前搬遷和簽訂協議獎勵

對被征收人實行兩次獎勵。第一次，被征收人在房屋征收公告規定的簽約期限內簽訂房屋征收補償安置協議的，每戶每提前一天獎勵600元（最高獎勵12000元）；第二次，對在房屋征收公告規定的搬遷期限內全部完成搬遷并結清安置房差價款的，每戶每提前一天獎勵400元（最高獎勵8000元）。

只征收地面附著物未征收合法房屋，在征收公告規定的搬遷期限內，被征收人簽訂地面附著物征收補償協議并完成搬遷的，按地面附著物補償費的5%給予獎勵（最高不超過20000元）。

五、法律責任

房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，房屋征收部門報請市政府依照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，市政府依法申請人民法院強制執行。

六、本指導意見僅適用于城市規劃區已建成區范圍內的房屋征收補償安置，本指導意見施行前已實施房屋征收的項目，繼續沿用原有的規定辦理。

七、本意見由市住房和城鄉建設局負責解釋。

八、本指導意見自之日起實施，試行一年，政發[]25號、35號文件同時廢止。