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第一條為加強物業專項維修資金的管理，保障物業共有部分、共有設施設備正常使用，維護物業專項維修資金所有者的合法權益，根據《*物業專項維修資金管理辦法》、《*縣物業管理辦法》，結合本縣實際，特制訂本實施細則。

第二條本實施細則適用于*縣范圍內的物業專項維修資金的交存、使用、管理和監督。

本辦法所稱的物業專項維修資金，是指由業主交存的專項用于建筑物內共有部分（以下簡稱共有部分）、建筑區劃內共有設施設備（以下簡稱共有設施設備）保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

物業管理區域內屬于市政公用、市容環衛、綠化、供水、供熱、供電、通信、廣播電視等部門負責管理的城市道路、公共排水、環境衛生、公共綠地、城市供水、供氣、供熱、供電、通信管線、有線電視線路等設施設備，不屬于本細則所稱的物業共有部分、共有設施設備。

第三條縣政府專門設立專項維修資金管理機構，機構設在縣房地產管理局，具體負責物業專項維修資金交存、使用、管理工作。

收取專項維修資金，應當使用*財政廳統一監制的專用票據。

財政、審計部門負責對物業專項維修資金年度交存、使用管理等檢查審計工作。

第四條新建物業，應當設立物業專項維修資金。全縣范圍內開發建設的商品房(含住宅、辦公、商業營業用房等)、拆遷安置用房、經濟適用住房、廉租住房等，均應繳納物業專項維修資金。未售出和不可銷售物業的專項維修資金由建設單位交存，并建立分戶賬。

第五條業主經業主大會決定對物業專項維修資金實行業主自主管理的，應具備下列條件：

1、經公證機關公證的該物業管理區域內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意由業主委員會管理的決議和業主簽名清單；

2、經公證機關公證的業主委員會全體成員同意管理物業專項維修資金，并承擔資金管理安全法律責任的聲明；

3、已在縣內建立物業專項維修資金實時查詢系統的商業銀行開設資金管理專戶，并與銀行簽訂了資金管理協議。

第六條新建物業首期物業專項維修資金，由業主按照所擁有物業的產權面積交存。物業專項維修資金交存標準為：不帶電梯的多層（排屋、別墅）物業40元/M2，帶電梯的多層、小高層物業55元/M2，高層物業65元/M2。今后交存標準的調整，由縣物業管理主管部門會同財政部門和價格主管部門根據城市房屋建筑安裝工程平均造價的變化情況，定期測算公布。

本實施細則之前建設單位已代收的物業專項維修資金，在本實施細則后三十日內上交專項維修資金管理機構，實行統一管理。

第七條公有住房出售后按規定歸集的維修基金，由物業專項維修資金管理機構統一管理，專戶存儲，并在各自歸集范圍內統籌使用，其增值部分統一用于補貼歸集范圍內未建立物業專項維修資金住宅小區異產毗連房屋共有部位、共有設施設備維修經費的不足。

第八條新建物業首次交存物業專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在辦理房屋產權初始登記之前，按照本實施細則第六條的規定交存物業專項維修資金。

第九條實行業主自主管理物業專項維修資金的，業主大會必須形成決議，其決議應包括以下內容：

1、物業管理區域維修資金使用管理制度、應急支取預案；

2、以業主委員會的名義開設本物業管理區域的維修資金賬戶；

3、明確業主委員會是本物業管理區域維修資金賬戶日常管理人；

4、確定業主委員會主任、副主任是維修資金賬戶的責任人；

5、物業專項維修資金無法保值增值或導致資金流失的解決方案；

6、物業專項維修資金的使用方案和使用程序；

7、建立分戶賬；

8、確定已建立實時查詢系統的資金存儲銀行；

9、其他有關維修資金的決議事項。

上述決議內容須在業主大會會議上，經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主簽名同意后，由業主大會出具相關書面決定，報縣物業管理主管部門備案，并通知縣專項維修資金管理機構。

專項維修資金管理機構應當在收到通知之日起30日內，將該物業管理區域物業專項維修資金本息劃入存儲銀行指定賬戶，有關賬冊移交業主委員會。

第十條由專項維修資金管理機構管理的，應當按有關規定在已建立實時查詢系統的商業銀行開立專戶，并簽訂資金管理協議，專項儲存維修資金，以物業區域為管理單位，以幢為單位設賬，并按房號設分戶賬。專戶管理銀行應按協議建立實時查詢系統，接受業主對其分戶賬中專項維修資金使用、增值收益和結存金額的查詢，并定期向物業管理主管部門、專項維修資金管理機構發送物業專項維修資金對賬單。

第十一條根據維修資金使用方案實施，物業專項維修資金不足支付維修費用或使用后物業管理區域內有一幢以上物業的業主分戶賬不足首期專項維修資金繳存額的30%時，實施物業管理且已成立業主大會的，由業主大會制定續交方案；未實施物業管理或未成立業主大會的，由社區居民委員會會同相關業主制定續交方案。續交方案需經相關物業區域內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。續交后的專項維修資金余額不得低于按當年政府公布的繳交標準計算的專項維修資金額度。續交的物業專項維修資金由房屋所有權人繳交。

未使用房屋的所有權人也應當續交物業專項維修資金。

物業專項維修資金的具體續交工作可由業主委員會或由業主委員會委托物業服務企業實施。業主委員會或其委托的物業服務企業應當及時將續交的專項維修資金移交相應的管理機構。

未實施物業管理或未成立業主委員會的小區，物業專項維修資金的續交工作由所在社區居民委員會負責。

專項維修資金管理機構收到續交的物業專項維修資金后，應當出具憑證，并負責在物業管理區域內公告。

第十二條物業管理區域內保修期限滿后，共有部位1000元以上、共有設施設備3000元以上的維修、更新和改造費用，可在物業專項維修資金中列支，不同性質的部位或設施設備的維修不能歸并為單體項目工程。物業服務合同另有約定的，從其約定。

保修期限自建筑工程竣工驗收備案后首套物業交付之日起計算。

第十三條物業專項維修資金的支出由相關業主按照其物業產權面積的比例按以下原則分攤：

1、涉及整個物業區域的共有部分、共有設施設備的維修、更新和改造費用，由該區域全體業主按產權面積所占比例分攤，在該區域全體業主的專項維修資金賬戶中列支；

2、涉及單幢或部分物業共有部分，共有設施設備的維修、更新和改造費用，由涉及的相關業主按產權面積所占比例分攤，在其相關業主的專項維修資金賬戶中列支。

第十四條設立應急備用金，用于涉及房屋安全、停水、停電、電梯停運等緊急情況下的維修和更新，應急備用金為相關業主或全體業主物業專項維修資金實交總額的5%。

發生前款規定的緊急情況，經業主委員會或者社區居民委員會申請，可直接撥付不超過實交總額5%的維修資金。應急備用金使用后，業主委員會或居民委員會應及時提供工程決算、工程質量驗收合格證明和使用應急維修資金涉及區域業主名冊，辦理分攤核銷手續，經專項維修資金管理機構審核后補足應急備用；直接撥付的應急備用金超過經審核實際應支付工程款部分須在七天內歸還。

第十五條申請劃撥物業專項維修資金，須提供以下材料：

1、物業專項維修資金劃撥申請表；

2、物業專項維修資金使用方案（經維修區域內涉及業主專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意）。

使用方案可以對維修項目竣工結算超過預算額度進行規定，但最高原則上不得超過預算額度的10%且不超過1萬元；

3、業主委員會或社區居民委員會與施工單位簽訂的施工合同。對單個項目申請使用金額在30000元以上的，業主委員會或社區居民委員會應當采取招投標方式選擇專業施工單位。無能力組織招標的，可以委托縣招投標中心招標，相關費用列入維修、更新和改造成本；

4、物業專項維修資金列支范圍的業主名冊；

5、經業主委員會或社區居民委員會審核的資金使用預算書；

6、經辦人身份證復印件（原件校驗）；

7、其他應提供的資料。

業主委員會或社區居民委員會應將物業專項維修資金的使用方案、施工項目及其預結算等及時在相關區域內公示，告知全體業主。

第十六條物業專項維修資金管理機構根據申請進行審核，并按以下原則劃撥維修資金：

1、金額在3萬元以下的，項目竣工后，未超過使用方案規定額度的，由業主委員會或社區居民委員會出具審核同意的工程決算單、工程質量驗收證明、公示資料，物業專項維修資金管理機構一次性將維修資金劃轉至申請單位；

2、申請金額在3萬元以上的，由物業專項維修資金管理機構按合同約定的支付方式分期撥付，但項目竣工前，分期撥付總金額最高不超過核準使用額度的70%；項目竣工后，未超過使用方案規定額度的，由業主委員會或社區居民委員會出具工程質量驗收證明、委托專業審計機構審核并經業主委員會或社區居民委員會同意的工程決算審計報告、公示資料，物業專項維修資金管理機構將維修資金尾款劃轉至申請單位；

3、項目竣工后，結算金額超過使用方案規定額度，使用方案中沒有規定，或使用方案有規定但因特殊情況超過方案規定超支額度的，由業主委員會或社區居民委員會出具情況說明，提供經維修區域內涉及業主專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意的簽名清單后，物業專項維修資金管理機構才能劃撥超過使用方案規定額度部分資金。

第十七條下列資金應當轉入物業專項維修資金：

1、物業專項維修資金規定的存儲凈利息；

2、利用物業專項維修資金購買國債的增值凈收益；

3、物業共有部分、共有設施設備的經營所得，但業主大會另有決定的除外；

4、共有設施設備報廢后回收的殘值；

5、業主委員會或業主自愿籌集交存的款項；

6、其他按規定轉入的資金。

第十八條交存的專項維修資金自存入專項維修資金專戶之日起，專項維修資金中當年交存額使用的部分按同期銀行活期存款利率利息，其余部分按實際銀行存款利率計息。專項維修資金存款利息實行一年一結，定期計入業主分戶賬內。本細則實施前的專項維修資金按已實際產生利息總額的日平均利率計息分攤。

第十九條專項維修資金專戶及存儲情況，應當定期與銀行核對，并定期在物業小區向業主公布下列情況，接受業主監督：

1、專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

2、發生列支的項目、費用和分攤情況；

3、其他有關專項維修資金使用和管理情況。

業主對公布的情況有異議的，可以要求復核。

第二十條在保證專項維修資金安全和正常支付的前提下，可以按照國家有關規定將專項維修資金用于購買一級市場國債或者轉定期存款，確保資金的保值增值。利用專項維修資金購買的國債應當持有到期。

除《*物業專項維修資金管理辦法》規定的使用范圍外，任何人不得將專項維修資金出借，不得將專項維修資金用于投資房地產、股票、期貨，或者從事其他經營性活動，不得用專項維修資金為單位和個人提供任何形式的擔保。

第二十一條專項維修資金管理機構經費按《*物業專項維修資金管理辦法》規定，在物業專項維修資金增值部分中提取15%，并單獨建賬，納入非稅收入管理，由縣財政部門監管。

第二十二條物業轉讓時，該物業分戶賬中結余的專項維修資金隨物業所有權同時轉移。

第二十三條因拆遷、自然災害或其他原因致使物業滅失的，業主可持相關憑證，申請退回本人名下專項維修資金結余金額。并按照以下規定返還：

1、物業分戶賬中個人名下結余的專項維修資金返還業主；

2、公有住房售房單位交存的專項維修資金結余金額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳縣財政，作為廉租住房補貼資金來源。

第二十四條違反本辦法規定挪用專項維修資金的，由縣物業主管部門會同財政部門追回挪用的專項維修資金，并依照國務院《物業管理條例》第六十三條的規定，對相關單位和個人給予行政處罰。

第二十五條財政部門、物業主管部門、維修資金管理機構及其工作人員有下列情形之一的，由相關行政機關按照管理權限對負有責任的主管人員和直接責任人員給予行政或者紀律處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

1、未依照本辦法規定及時核準、撥付專項維修資金，造成損害后果的；

2、未按照本辦法規定進行管理，造成專項維修資金流失的；

3、截留、挪用、侵占專項維修資金的；

4、有其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊行為的。

第二十六條本實施細則由*縣房地產管理局負責解釋，自公布之日起施行。