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第一章總則

第一條為支持居民購置住房，根據《中華人民共和國商業銀行法》、《中華人民共和國擔保法》、中國人民銀行《貸款通則》和《個人住房貸款管理辦法》等有關法律、法規和規章制度，制訂本辦法。

第二條本辦法所稱個人住房貸款是中國建設銀行用信貸資金向在中國大陸境內城鎮購買、建造、大修各類型住房的自然人發放的貸款。

第三條發放個人住房貸款要堅持效益性、安全性和流動性原則，遵守國家有關法律、法規、政策和中國建設銀行的有關信貸規章制度。

第四條本辦法適用于中國建設銀行所屬各級分支機構發放的個人住房商業性貸款。

第二章貸款的對象和條件

第五條貸款對象。具有完全民事行為能力的中國自然人及在中國大陸有居留權的境外、國外自然人。

第六條貸款條件。借款人必須同時具備下列條件：

一、有合法的身份；

二、有穩定的經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；

三、有合法有效的購買、建造、大修住房的合同、協議以及貸款行要求提供的其他證明文件；

四、有所購（建造、大修）住房全部價款20％以上的自籌資金，并保證用于支付所購（建造、大修）住房的首付款；

五、有貸款行認可的資產進行抵押或質押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人；

六、貸款行規定的其他條件。

第三章貸款的額度、期限和利率

第七條貸款額度最高為所購（建造、大修）住房全部價款或評估價值的80％。

第八條貸款期限最長為30年。

第九條貸款利率按照中國人民銀行有關規定執行。

第四章貸款程序

第十條借款人申請個人住房貸款應填寫《中國建設銀行個人住房借款申請書》（略）并向貸款行提交下列資料：

一、身份證件（居民身份證、戶口本、居留證件或其他身份證件）；

二、借款人償還能力證明材料；

三、合法的購（建造、大修）房合同、協議或（和）其他批準文件；

四、抵押物和質押權利清單、權屬證明文件，有處分權人出具的同意抵押或質押的證明，貸款行認可的評估機構出具的抵押物估價報告書；

五、保證人出具的同意提供擔保的書面承諾及保證人的資信證明；

六、借款人用于購買（建造、大修）住房的自籌資金的有關證明；

七、借款行規定的其他文件和資料。

第十一條貸款行應對借款人提交的全部文件、資料的真實性、合法性和貸款的可行性進行審查、評估，并在借款人提交上述全部文件、資料之日起15個工作日內向借款人作出正式答復。

第十二條貸款行同意借款人的貸款申請后，與當事人各方簽訂借款合同和擔保合同（附件二、三、四、五、六）。

第十三條簽訂借款合同和擔保合同后，應根據國家和當地的法律法規，辦理抵押登記、保險及其他必須的手續，并視實際情況辦理合同公證。

第十四條貸款行同意發放的貸款，辦妥有關手續后，貸款行應按照借款合同約定的用款計劃和用途按下列方式劃款；

一、直接劃款。按照貸款合同約定，將款項直接劃入借款人在貸款行開立的存款帳戶內。

二、專項劃款。按照借款合同約定，將款項直接劃入售房人、其他有關單位在貸款行開立的存款帳戶內。

貸款行可根據貸款的具體種類、金額、用途及借款人的信用程度，規定采取其中一種方式。

第五章貸款擔保

第十五條個人住房貸款實行抵押、質押、保證、抵押加階段性保證等擔保方式。

貸款可根據借款人的具體情況，采用上述一種或同時采用幾種貸款擔保方式。

在貸款期間，經貸款行同意，借款人可根據實際情況變更貸款擔保方式。

第十六條抵押

抵押貸款指貸款行以借款人或第三人提供的、經貸款行認可的符合規定條件的財產作為抵押物而向借款人發放的貸款。

一、貸款的抵押物必須是貸款行認可的、能夠進行抵押登記的借款人所購房屋或其他符合法律規定的財產。

二、抵押物價值按照抵押物的市場成交價或評估價確定。需要評估的抵押物其評估費用由借款人負擔。

三、借款人以所購住房作為貸款抵押物的，必須將住房價值全額用于貸款抵押，其貸款額度不得超過所購住房價值的80％；若以貸款行認可的其他財產作為抵押物，其貸款額度不得超過抵押物價值的70％。

四、貸款行與抵押人簽訂抵押合同后，雙方必須依照法律規定辦理抵押登記，抵押登記費用由借款人負擔。

五、抵押權設定后，所有能夠證明抵押物權屬的證明文件（原件），均應由貸款行保管并承擔保管責任。貸款行收到上述文件后，應向抵押人出具保管證明。

六、抵押人對設定抵押的財產在抵押期內必須妥善保管，負有維修、保養、保證完好無損的責任，并隨時接受貸款行的監督檢查。

七、對設定的抵押物，在貸款本息未清償前，未經貸款行書面同意，抵押人不得將抵押物轉讓、出租、重復抵押或以其他方式處分。

八、抵押擔保的期限自抵押登記完成之日起至擔保的債權全部清償之日止，抵押終止后，當事人應按合同的約定，到原登記部門辦理抵押注銷登記手續，解除抵押權。

第十七條質押

質押貸款指貸款行以借款人或第三人提供的，貸款行認可的符合規定條件的權利憑證作為質押權利而向貸款人發放的貸款。

一、個人住房貸款可以用1999年以后（含1999年）財政部發行的憑式國債、國家重點建設債券、金融債券、AAA級企業債券、單位定期存單、個人定期儲蓄存款存單等有價證券質押。

二、借款人以符合條件的有價證券作質押，其貸款額度最高不得超過質押權利憑證票面價值的90％。

三、貸款行應對出質人提交的有價證券進行查詢和認證、并將有價證券質押的事實書面通知出具有價證券的金融機構。質押期間，出質人對用作質押的權利憑證不得以任何理由掛失。

四、貸款行與出質人簽訂質押合同的同時，出質人應將確認后的質押權利憑證交付貸款行。質押擔保的期限自權利憑證交付之日起至借款人還清全部貸款本息之日止。

五、貸款行負有妥善保管質押權利的責任。因保管不善造成質押權利憑證滅失或毀損的，貸款行應承擔民事責任。

六、質押權利憑證兌現日期先于貸款到期日的，可以選擇以下方式處理，并應在質押合同中注明：

1、到期兌現用于提前清償貸款；

2、轉換為定期儲蓄存單繼續用于質押；

3、轉換為貸款行認可的有價證券繼續用于質押；

4、用貸款行認可的等額債券、存款單調換到期債券、存款單；

5、用貸款行認可的財產替換質押權利用于抵押。

七、用憑證式國債質押的、貸款期限最長不得超過憑證式國債的到期日。若用不同期限的多張憑證式國債作質押，以距離到期日最近者確定貸款期限。

第十八條保證

保證貸款行以借款人提供的、貸款行認可的具有代為清償債務能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人而向借款人發放的貸款。

一、保證人是法人、其他經濟組織的，必須具有代為償還全部貸款本息的能力。保證人為自然人的，必須有穩定的經濟來源，具有足夠代償貸款本息的能力，并在貸款行存有一定數額的保證金。

二、保證人應與貸款行簽訂保證合同，保證人為借款人提供的貸款擔保為全額連帶責任保證。

三、保證期間，保證人為法人或其他經濟組織的，如發生變更、撤消或破產等，借款人應提前30天書面通知貸款行，保證合同項下的全部權利、義務由變更后的機構承擔或由對保證人作出撤銷決定的機構承擔。如貸款行認為變更后的機構不具備完全的保證能力，變更后的機構或作出撤銷決定的機構有義務落實為貸款行所接受的新的保證人。保證人為自然人的，如發生死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力等，借款人應立即通知貸款行，貸款行有權要求借款人提供新的擔保。

四、借款人之間、借款人與保證人之間不得相互提供保證。

五、僅提供保證擔保方式的，只適用于貸款期限不超過5年（含5年）的貸款，其貸款額度不得超過所購（建造、大修）住房價值的50％。

第十九條抵押加階段性保證

抵押加階段性保證貸款指貸款行以借款人提供的所購住房作抵押，在借款人取得該住房的房屋所有權證和辦妥抵押登記之前，由售房人提供階段性連帶責任保證而向借款人發放的貸款。

一、保證人必須是貸款行與之簽訂了《商品房銷售貸款合作協議書》（附件九）（略）的，且又是借款人所購住房的開發商或售房單位。

二、本方法涉及的抵押、保證擔保按本辦法第十六條、第十八條的規定辦理。

三、在所抵押的住房取得房屋所有權證并辦妥抵押登記后，根據合同約定，保證人不再履行保證責任。

四、采用本貸款擔保方式的，貸款行應與借款人、抵押人、保證人同時簽訂措款合同（附件六）（略）。

第六章公證與保險

第二十條貸款行與借款人簽訂借款合同后，貸款行可以要求借款人辦理公證，公證費由借貸雙方各承擔50%。

第二十一條用財產作抵押的，須辦理抵押財產保險。有關保險手續借款人可到貸款行認定的保險公司或委托貸款行辦理，在保險單中注明貸款行為保險第一受益人，并特別約定一旦發生保險事故，保險人應將保險賠償金直接劃付貸款行指定的賬戶。該保險賠償金有幾種處理方法可供選擇：提前清償貸款；轉為定期存款，存單繼續用于質押；用于修復抵押物，以恢復抵押物價值。

保險期不得短于借款期限，投保金額不得低于貸款本息，保險費用由借款人負擔。抵押期間，保險單正本由貸款行保管。

第二十二條借款合同有效期內，投保人不得以任何理由中斷或撤銷保險。

第二十三條保險期間，抵押財產如發生保險責任以外的毀損不足以清償貸款本息，借款人應重新提供貸款行認可的抵押物，并辦理保險手續。

第七章貸款償還

第二十四條借款人應按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息。

第二十五條借款人可采取以下方式償還貸款本息：

一、委托扣款方式即借款人委托貸款行在其于建設銀行開立的信用卡、儲蓄卡或儲蓄存折賬戶中直接扣劃還款。采用委托扣款方式的，借款人須事先向貸款行提出申請，并簽訂個人住房貸款委托扣款協議（附件八）（略）。

二柜面還款方式即借款人直接以現金、支票或信用卡、儲蓄卡到貸款行規定的營業柜臺還款。

第二十六條貸款期限在1年以內（含1年）的，實行到期本息一次性清償的還款方法。

第二十七條貸款期限在1年以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法。借款人可以根據需要選擇還款方法，但一筆借款合同只能選擇一種還款方法，合同簽訂后，不得更改。

一、等額本息還款法。即借款人每月以相等的金額償還貸款本息。計算公式為：

每月還款額=貸款本金×月利率×（1+月利率）還款期數/（1+月利率）還款期數-1

二等額本金還款法。即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減，計算公式為：

每月還款額=貸款本金/還款期數+（貸款本金-累計已還本金）×月利率

第二十八條借款人按照第二十七條的方法還款，在第一期和最后一期還款時，按照借款人的借款余額和合同約定期限的利率按實際占用的天數計算借款利息。

第二十九條貸款期限在1年以內（含1年）的，在借款期內，經貸款行同意，借款人可以提前結清全部貸款，并按原合同利率按實際使用期限結計利息，但不得提前部分還本。

第三十條貸款期限在一年以上的，在借款期內，借款人向銀行提出提前還款書面申請后（附表二）（略），經貸款行同意，可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償的部分在以后期限不再計息，此前已計收的貸款利息也不再調整。

一、提前清償全部貸款，經貸款行同意，根據合同約定期限的利率和貸款余額按照實際占用天數計收利息。

二、調整還款計劃的提前部分還本，應有一定的限制額度。超過限額提前還款的，借款人可根據需要調整還款計劃，即還款期限不變，分期還款額作相應調整；低于限額提前還款的不調整還款計劃。

第三十一條借款人在原合同履行期間，如不能按照還款計劃按期歸還貸款，可向貸款行提出延長借款期限的書面申請（附表三）（略），經貸款行批準后，簽訂個人住房借款延期還款協議（附件七）（略），并辦理有關手續，同時擔保人在延期還款協議上簽字。

抵押物、質押權利、保證人發生變更的，擔保人應與貸款行重新簽訂相應的擔保合同。抵押物、質押權利、保證人未發生變更的，擔保人只須與借款人和貸款行簽訂延期還款協議，同意繼續履行擔保責任，而無需與貸款行重新簽訂相應的擔保合同。

借款人申請借款延期只限一次，原借款期限與延長期限之和最長不超過30年。原借款期限加上延長期限達到新的利率期限檔次時，從延期之日起，貸款利息按新的期限檔次利率計收。已計收的利息不再調整。

第八章合同變更與終止

第三十二條借款合同需要變更的或借款人將借款合同項下的權利，義務轉讓給他人，必須經當事人各方協商同意，并簽訂相應變更協議。

在擔保期間內的，必須事先征得擔保人的書面同意；如需辦理抵押變更登記的，還應到原抵押登記部門辦理變更抵押登記手續，同時應辦理公證、保險手續。

第三十三條借款人在合同履行期間死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力，除其遺產或財產的繼承人、受遺贈人、監護人、財產代管人同意繼續履行借款人簽訂的借款合同外，貸款行在該債權未獲得清償前，有權請求人民法院取消繼承人、受遺贈人、監護人、財產代管人接受借款人所購（建造、大修）住房的權利，并將該住房折價、拍賣、變賣以清償借款人的債務。

借款人遺產的繼承人、受遺贈人同意繼續履行原借款合同義務的，應持經公證的繼續協議、文件與貸款行簽訂債務承擔協議，并辦理公證、保險、抵押、登記或貸款擔保手續等。原借款人所購（建造、大修）房產應繼續用于抵押。

第三十四條如借款人需變更原擔保方式的，應事先征得貸款行同意，并由當事人各方另行辦理有關變更手續。變更抵押物或質押權利后，貸款余額與重新提供的抵押物或質押權利的價值之比值不得高于原抵押物或質押權利的抵押率或質押率。

第三十五條借款人按借款合同規定清償全部貸款本息后，借款合同終止，貸款行將抵押物的權屬證明文件或質押的權利憑證等相關資料返還權利人。

第九章違約及處置

第三十六條貸款行未按借款合同約定及時、足額向借款人提供貸款，應按違約數額和違約天數按日向借款人支付違約金。

第三十七條下列情況屬借款人違約：

一、借款到期，借款人未按合同約定清償全部貸款本息；

二、擅自改變貸款用途，挪用貸款；

三、借款期間，借款人未按約定的分期還款計劃按時、足額歸還借款本息；

四、借款人擅自將抵押物拆除、轉讓、出租或重復抵押等；

五、拒絕或防礙貸款行對貸款使用情況和抵押物使用情況實施監督檢查；

六、提供的文件、資料不實、已經或可能造成貸款損失；

七、與他人簽訂有損貸款行權益的合同或協義；

八、保證人違反保證條款或喪失承擔連帶保證責任能力，抵押物因意外毀損不足以清償貸款本息或質押權利價值明顯減少影響貸款行實行質權，而借款人未按要求落實新保證或新抵（質）押；

九、借款人在合同履行期間死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力后，其遺產或財產繼承人、受遺贈人、監護人、財產代管人拒絕繼續履行原借款合同；

十、借款人在合同履行期間中斷或撤銷保險；

十一、違反本辦法和借款合同的其他行為。

第三十八條違反本辦法第三十七條第一、二款，從逾期、擠占挪用之日起，貸款行有權根據中國人民銀行規定分別按逾期、擠占挪用貸款計收利息。

第三十九條違反本辦法第三十七條第三款的，貸款行有權根據中國人民銀行規定，對貸款余額按貸款利率計收利息，對未收取利息部分按貸款利率計收復利，對拖欠的分期還款按日收取違約金。

第四十條發生下列情況之一時，貸款行有權停止發放貸款或提前收回已發放的貸款本息，或解除合同，并要求借款人承擔違約責任：

一、借款期間，借款人累計六個月（包括計劃還款當月）未償還貸款本息和相關費用的；

二、借款人出現本辦法第三十七條第一款至第二款、第四款至第十一款規定的違約情形之一的；

三、借款人有其他重大違約事項的。

第十章附則

第四十一條本辦法由中國建設銀行負責解釋。

第四十二條中國建設銀行各省、自治區、直轄市分行，總行直屬分行，蘇州、三峽分行要在本辦法規定范圍內，根據當地實際情況制定實施細則，并報總行備案。

第四十三條本辦法自頒布之日起施行。