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第一章總則

第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動，明確業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)及建設(shè)單位之間的權(quán)利和義務(wù)，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)建整潔、安全、文明、舒適的居住環(huán)境，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《安徽省物業(yè)管理條例》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條本市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理適用本辦法。

第三條市房地產(chǎn)行政主管部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負責(zé)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

建設(shè)、規(guī)劃、城管執(zhí)法、公安、工商、物價等行政主管部門按照各自職責(zé)，密切配合，做好有關(guān)管理與監(jiān)督工作。

第四條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助有關(guān)行政主管部門對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。

居民委員會、村民委員會和業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照各自職責(zé)，互相支持和配合，做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)與物業(yè)管理工作。

第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第五條房屋所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

第六條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

（三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

（五）推選業(yè)主代表，享有被推選權(quán)；

（六）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)、使用權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守業(yè)主公約（含業(yè)主臨時公約）、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

（五）按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用，配合物業(yè)服務(wù)活動；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第八條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域的范圍，應(yīng)充分考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)

模、社區(qū)建設(shè)、規(guī)模經(jīng)營、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下規(guī)定劃分：

(一)新建住宅小區(qū)，包括分期建設(shè)或者由兩個以上單位開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計范圍劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；

(二)新建住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)與住宅小區(qū)劃分為同一個物業(yè)管理區(qū)域；

(三)住宅建筑規(guī)模在2萬平方米以下的，按照街區(qū)道路等自然邊界圍合的區(qū)域，可以將幾個住宅區(qū)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；

(四)商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠封閉管理的，可以劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

（五）本辦法施行前已經(jīng)建成并實施物業(yè)管理的住宅物業(yè)，可以繼續(xù)作為一個獨立的物業(yè)管理區(qū)域。

第九條在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地轄區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）和物業(yè)所在地居（村）民委員會組成業(yè)主大會籌備組，負責(zé)業(yè)主大會籌備工作。業(yè)主大會籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。首次業(yè)主大會會議一般應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會等。

第十條對尚未成立業(yè)主大會，有下列情形之一的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)業(yè)主按照規(guī)定召開首次業(yè)主大會會議:

(一)入住率達到50%以上的;

(二)首批物業(yè)交付滿2年,并且入住率超過30%的;

(三)首批物業(yè)交付滿3年的。

第十一條同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主較多的，可以推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會會議前，就業(yè)主大會會議討論的事項書面征求其代表的業(yè)主意見；對需業(yè)主投票表決的，業(yè)主贊同、反對或者棄權(quán)的具體意見應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議投票時如實反映。

第十二條首次業(yè)主大會會議上業(yè)主的投票權(quán)按如下方式確定：

（一）住宅物業(yè)按照一套房屋計一投票權(quán)；

（二）住宅物業(yè)按照建筑面積每**平方米計一投票權(quán)；建筑面積**平方米以下，有房地產(chǎn)權(quán)證的，每證計一投票權(quán)。

業(yè)主的投票權(quán)可以書面委托其他業(yè)主、物業(yè)使用人行使，但物業(yè)使用人不享有業(yè)主委員會委員的被選舉權(quán)。

首次業(yè)主大會會議之后業(yè)主的投票權(quán)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。

第十三條業(yè)主大會行使下列職權(quán)：

（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

（四）決定物業(yè)專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；

（五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

第十四條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主通過。決定第十三條第四項規(guī)定的事項，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主通過。

第十五條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主，并將業(yè)主大會會議討論的事項以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。

(一)有20%以上業(yè)主提議的;

(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會未按照上述規(guī)定及時組織召開業(yè)主大會臨時會議的，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主委員會召開業(yè)主大會臨時會議。

第十六條業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）物業(yè)的名稱、地點、面積及戶數(shù)；

（二）業(yè)主大會的召集程序及決定物業(yè)區(qū)域內(nèi)重大事項的方式；

（三）公共場所及共用設(shè)施設(shè)備狀況；

（四）業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所及共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)益；

（五）業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利；

（六）業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權(quán)；

（七）物業(yè)維修、養(yǎng)護和管理費用的繳納、使用、監(jiān)管；

（八）業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則；

（九）違反業(yè)主公約的責(zé)任；

（十）其他有關(guān)事項。

第十七條業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)就以下事項作出約定：

（一）業(yè)主大會的議事方式；

（二）業(yè)主大會的表決程序；

（三）業(yè)主投票權(quán)確定辦法；

（四）業(yè)主委員會的組成和委員任期；

（五）其他有關(guān)事項。

第十八條業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則自業(yè)主大會通過之日起生效，并由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十九條業(yè)主大會的決定、業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會的決定、業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則違反法律、法規(guī)的，市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者予以撤銷，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第二十條業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；

(二)遵守法律、法規(guī)和規(guī)章；

(三)遵守業(yè)主大會的決定、業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，模范履行業(yè)主義務(wù)；

(四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔，具有業(yè)主公信力；

(五)具有一定的組織協(xié)調(diào)能力和必要的工作時間。

第二十一條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生主任1人、副主任1至2人。經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會可以聘請執(zhí)行秘書，負責(zé)處理業(yè)主委員會日常事務(wù)。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會會議的決定、業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則以及業(yè)主委員會組成人員名單等材料報市房地產(chǎn)行政主管部門備案，并告知相關(guān)的居民委員會。

前款規(guī)定的備案事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)以書面形式重新備案和告知。

第二十二條業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，每屆任期一般為3年，業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定少于3年的從其規(guī)定，其組成人員可以連選連任。業(yè)主委員會任期屆滿前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉，推舉新一屆業(yè)主委員會委員候選人；逾期未換屆的，市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)督促其換屆。

業(yè)主委員會任期屆滿后，應(yīng)當(dāng)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。

第二十三條業(yè)主委員會的職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；

（五）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第二十四條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

第二十五條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告:

(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

(二)無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)3次以上的；

(三)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；

(四)因犯罪正在受到刑事追究的；

(五)以書面形式向業(yè)主大會提出辭職的；

(六)拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

(七)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

經(jīng)業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要增減或調(diào)整業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十六條業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費，以及業(yè)主委員會委員的補貼和執(zhí)行秘書的酬金，由全體業(yè)主承擔(dān)，其籌集、管理和使用辦法由業(yè)主大會確定。

前款規(guī)定的費用的籌集和使用情況，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第二十七條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居（村）民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居（村）民委員會開展工作。

居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾糾紛。

第三章前期物業(yè)管理及移交

第二十八條住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)前，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)進行前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

投標(biāo)人少于3個或者住宅物業(yè)面積在5萬平方米以下的，經(jīng)市房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

第二十九條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第三十條建設(shè)單位物業(yè)銷售前，應(yīng)當(dāng)依照建設(shè)行政主管部門公布的業(yè)主臨時公約示范文本制定業(yè)主臨時公約。并將業(yè)主臨時公約報市房地產(chǎn)行政主管部門備案。

業(yè)主臨時公約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的使用和維護管理、業(yè)主權(quán)利義務(wù)、違反業(yè)主臨時公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項作出規(guī)定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售時將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主臨時公約上以簽字同意的方式承諾遵守。

在首次業(yè)主大會通過的業(yè)主公約生效后，業(yè)主臨時公約即行失效。

第三十一條物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清單，并按照有關(guān)規(guī)定共同對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時解決物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)質(zhì)量和設(shè)計問題以及其他遺留問題。查驗結(jié)束后，雙方應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理承接驗收手續(xù)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將移交結(jié)果向全體業(yè)主公示。

在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。

前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料交還業(yè)主委員會。

第三十二條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)不得擅自處分。

第三十三條在規(guī)劃、設(shè)計房地產(chǎn)項目時，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局共用配套設(shè)施和物業(yè)管理服務(wù)設(shè)施。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)按照不低于物業(yè)總建筑面積的3‰配置物業(yè)管理用房，且最少不低于建筑面積80平方米。

市規(guī)劃行政主管部門許可建設(shè)項目時，應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃設(shè)計方案中，確定物業(yè)管理用房的位置和面積。物業(yè)管理用房應(yīng)為地面以上具有正常使用功能的房屋，位置應(yīng)當(dāng)便于物業(yè)管理活動。

物業(yè)管理用房是指物業(yè)辦公用房、保安值班用房、水電工操作用房、保潔用房、業(yè)主委員會活動用房。

第三十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，按工程總造價3%的比例提取物業(yè)工程質(zhì)量保修金，專戶存儲，專項用于物業(yè)保修期內(nèi)的維修，并接受業(yè)主、業(yè)主委員會和市房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督。

物業(yè)工程質(zhì)量保修金的管理與使用根據(jù)相關(guān)法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

第四章物業(yè)管理服務(wù)

第三十五條物業(yè)管理企業(yè)必須具備規(guī)定的資質(zhì)條件，持有《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》，方可從事物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)。

從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

第三十六條物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

（一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同，對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進行管理；

（二）依照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取服務(wù)費用，并取得合理的利潤；

（三）制止違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；

（四）選聘專業(yè)企業(yè)承擔(dān)專項經(jīng)營業(yè)務(wù)；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定或業(yè)主大會授予的其他權(quán)利。

物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

（一）以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，注重社會效益和經(jīng)濟效益；

（二）履行物業(yè)服務(wù)合同，提供安全防范、衛(wèi)生保潔、共用部位及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護等服務(wù)；

（三）定期公布物業(yè)管理服務(wù)費和維修資金的使用情況；

（四）接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督；

（五）組織、協(xié)助有關(guān)單位提供社區(qū)服務(wù)，開展社區(qū)文化活動；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定或物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

第三十七條物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理事務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照相應(yīng)的資質(zhì)條件簽訂物業(yè)服務(wù)合同，合同應(yīng)當(dāng)報市房地產(chǎn)行政主管部門備案。

物業(yè)服務(wù)合同采用格式條款的，提供方應(yīng)當(dāng)將合同樣本在制定后30日內(nèi)報工商行政管理部門備案。

業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)對發(fā)生在產(chǎn)權(quán)物業(yè)部位內(nèi)的人身生命、財產(chǎn)有特殊保護、保管要求的，另行簽訂特殊保護、保管合同。

第三十八條物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

(一)物業(yè)管理區(qū)域范圍及基本情況;

(二)物業(yè)管理事項;

(三)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);

(四)物業(yè)服務(wù)費用;

(五)雙方的權(quán)利義務(wù);

(六)專項維修資金的管理與使用;

(七)物業(yè)管理用房的配置、使用、維修和管理;

(八)物業(yè)服務(wù)合同期限;

(九)違約責(zé)任；

（十）物業(yè)服務(wù)合同終止、解除條件；

（十一）其他約定的事項。

第三十九條物業(yè)服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示不少于15天，充分聽取業(yè)主意見后，再提交業(yè)主大會通過。物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容如需變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將變更的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并按照業(yè)主大會規(guī)定的程序確認(rèn)變更合同。

第四十條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前3個月，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會協(xié)商續(xù)約事宜。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；不再續(xù)約的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)及時選聘其他物業(yè)管理企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者解除物業(yè)服務(wù)合同的，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交下列資料和財物:

(一)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第二十九條第一款規(guī)定的資料;

(二)物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

(三)有關(guān)代管的物業(yè)管理的款項及其他應(yīng)當(dāng)移交的票據(jù)和賬冊。

業(yè)主大會重新選聘物業(yè)管理企業(yè)后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將前款所列資料和財物移交重新選聘的物業(yè)管理企業(yè)，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與新選聘的物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)管理交接工作。

第四十一條物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者建設(shè)單位可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。

物業(yè)交付業(yè)主前，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)交付業(yè)主后，由業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)服務(wù)費自物業(yè)交付之日起交納。

物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供合同約定以外有償服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主同意。

第四十二條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價，具體辦法另行制定。

物業(yè)具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)服務(wù)等級和相應(yīng)的基準(zhǔn)價及浮動幅度在物業(yè)合同中約定。

物價部門會同房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)服務(wù)收費進行監(jiān)督管理。

第四十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用企業(yè)收取有關(guān)費用，業(yè)主使用的，向業(yè)主收取；物業(yè)管理企業(yè)使用的，向物業(yè)管理企業(yè)收取。

物業(yè)管理企業(yè)可以接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用企業(yè)的委托有償代收前款費用，但不得向業(yè)主收取任何額外費用。

公用企業(yè)不得向物業(yè)管理企業(yè)扣收業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的有關(guān)費用。

第四十四條物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)管理并相應(yīng)收取服務(wù)費的，其他部門和單位不得再向業(yè)主或者物業(yè)使用人重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

第四十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列設(shè)施歸屬全體業(yè)主所有：

（一）物業(yè)管理用房；

（二）垃圾集散間、公廁；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共綠地、道路、圍墻、運動場及其他公共場所、公用設(shè)施；

（四）按規(guī)劃配建的非機動車車位、車庫；

（五）建設(shè)費用已分?jǐn)傔M入房屋銷售價格的公共配套設(shè)施。

以上用房、設(shè)施設(shè)備和場地不得抵押與買賣，不得改變使用用途。

第四十六條市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理制度，對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，應(yīng)當(dāng)自收到之日起15日內(nèi)進行調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)投訴人。

第五章物業(yè)的使用與維護

第四十七條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對業(yè)主裝飾裝修房屋進行指導(dǎo)和監(jiān)督。

業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。

業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。

第四十八條物業(yè)出租的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)租賃合同后，將物業(yè)承租人、出租期限、承租人物業(yè)使用性質(zhì)、物業(yè)服務(wù)費用交納約定等情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。

第四十九條物業(yè)使用中禁止下列行為:

(一)拆改房屋承重結(jié)構(gòu);

(二)侵占、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

(三)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;

(四)擅自改變房屋用途或外貌，影響他人生活、工作或市容環(huán)境的；

(五)違反規(guī)定擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營;

(六)違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物;

(七)在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品;

(八)違反規(guī)定停放自行車和機動車輛;

(九)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品,排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;

(十)法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。

違反前款規(guī)定的，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)予以制止。

第五十條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營性活動的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的書面同意后，由物業(yè)管理企業(yè)依法向有關(guān)部門辦理報批或登記手續(xù)。在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費用后，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主所得收益30％用于補貼物業(yè)管理公共服務(wù)費，70％納入物業(yè)專項維修資金，但業(yè)主大會另作決定的除外。

第五十一條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

車輛在共用部位的停放和管理等事項，由業(yè)主大會決定。業(yè)主對車輛停放有特殊保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。

第五十二條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任。

前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。

第五十三條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)專項維修資金。

物業(yè)專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

物業(yè)專項維修資金的管理，實行專戶存儲、統(tǒng)一管理、按幢設(shè)賬、核算到戶的原則，具體使用和續(xù)籌方案由業(yè)主大會按照國家有關(guān)規(guī)定決定。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每半年向業(yè)主公示物業(yè)專項維修資金的使用情況，并接受市房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)管。

第五十四條物業(yè)維修、更新、改造費用，按照下列規(guī)定承擔(dān):

(一)保修期滿后物業(yè)自用部位和自用設(shè)備的維修、更新、改造費用，由業(yè)主承擔(dān);

(二)保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用，在業(yè)主繳納的物業(yè)服務(wù)收費中支出；維修、更新、改造費用，在專項維修資金中列支，根據(jù)受益對象，由本幢、本單元物業(yè)業(yè)主或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積的比例承擔(dān);

(三)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬人為損壞的，其維修、更新費用由責(zé)任人承擔(dān)。

物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)共用部位、設(shè)施設(shè)備進行管理、維修時，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。

第六章法律責(zé)任

第五十五條有下列行為之一的，依照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定處罰:

(一)住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的;

(二)擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的;

(三)不移交有關(guān)資料的;

(四)未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的;

(五)建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房的;

(六)物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的;

(七)挪用物業(yè)專項維修資金的;

(八)未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的。

第五十六條業(yè)主委員會違反法律、法規(guī)或者超越業(yè)主大會授權(quán)范圍權(quán)限、侵害業(yè)主合法權(quán)益，造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第五十七條業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的，業(yè)主委員會應(yīng)及時制止，并按照業(yè)主公約進行處理。

第五十八條未經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，在物業(yè)區(qū)域內(nèi)搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由城市管理行政執(zhí)法部門按照《中華人民共和國城市規(guī)劃法》等相關(guān)法規(guī)規(guī)定處罰。

第五十九條違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其期限交納，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。

物業(yè)使用人不交納物業(yè)管理服務(wù)費的，業(yè)主應(yīng)負連帶交納責(zé)任。

第六十條物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，有下列行為之一的，市房地產(chǎn)行政主管部門及相關(guān)行政主管部門依法責(zé)令限期改正并給予處罰；情節(jié)嚴(yán)重的，市房地產(chǎn)行政主管部門可以降低其資質(zhì)等級，直至吊銷物業(yè)管理資質(zhì)證書：

（一）不履行物業(yè)服務(wù)合同的；

（二）擅自擴大收費范圍，提高收費標(biāo)準(zhǔn)的；

（三）管理制度不健全、管理混亂的。

第六十一條物業(yè)服務(wù)合同格式條款應(yīng)當(dāng)備案而不備案的，由工商行政管理部門責(zé)令限期改正；逾期拒不改正的，可以處500元以上**0元以下的罰款。

第六十二條房地產(chǎn)行政主管部門及其他有關(guān)部門和單位的工作人員，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者對違反物業(yè)管理規(guī)定的行為不依法查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第六十三條違反本辦法其他規(guī)定的，依照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰。

第七章附則

第六十四條本市城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的大廈、工業(yè)園區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場、公共景點等物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行。

第六十五條各縣（市）可參照本辦法制定具體實施細則。

第六十六條本辦法由市房地產(chǎn)管理局會同有關(guān)部門負責(zé)解釋。

第六十七條本辦法自**7年4月1日起施行。市人民政府**9年11月7日的《**市城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》（宜政發(fā)〔**9〕28號）同時廢止。