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第一章總則

第一條為加強物業專項維修資金的管理，保障物業共有部分、共有設施設備正常使用，維護物業專項維修資金所有者的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》、《浙江省物業專項維修資金管理辦法》等有關規定,結合*市區實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于*市區內物業專項維修資金的交存、使用、管理和監督。

本辦法所稱的物業專項維修資金（以下簡稱專項維修資金），是指由業主交存的專項用于建筑物內共有部分（以下簡稱共有部分）、建筑區劃內共有設施設備（以下簡稱共有設施設備）保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

第三條住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照本辦法的規定交存專項維修資金。

第四條專項維修資金實行業主自主管理與政府代為管理的方式，鼓勵業主通過民主協商的原則，實行業主自主管理。

實行業主自主管理的，應召開業主大會，經該物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，由業主大會授權業主委員會負責專項維修資金的日常管理。

未成立業主大會或業主大會決定委托政府代為管理以及業主大會未明確業主自主管理的,其專項維修資金由市物業維修資金管理機構(以下簡稱“管理機構”)代為管理。

業主委員會有未按期換屆、應改選而未改選或未按規定及時備案等情況的，業主不得提出專項維修資金實行自主管理、使用的申請及組織開展相關工作。

第五條市建設行政主管部門（以下簡稱“建設部門”）會同市財政等部門負責市區內專項維修資金交存、使用、管理的指導和監督。

袍江新區、鏡湖新區管委會會同市財政等部門負責做好本區域內專項維修資金的交存、使用、管理等工作。

第二章專項維修資金的交存

第六條新建物業首期專項維修資金，由業主按照所擁有物業的建筑面積交存。交存的標準為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的5%，建筑安裝工程平均造價由市建筑業主管部門核定。

本辦法施行前已通過竣工驗收的物業，其專項維修資金交存標準仍按原規定執行。

第七條出售公有住房，由業主和售房單位依據國家有關房改政策規定的比例交存專項維修資金，專戶存儲，專款專用。

第八條專項維修資金可以由業主自行交存、建設單位或者物業服務企業代收代交。

新建物業首次交存專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在辦理房屋權屬初始登記手續之前，按照物業總建筑面積和本辦法第六條的規定代為交存專項維修資金，待物業交付時向業主收取。建設單位應當在簽訂購房合同時向購房人說明，并將該內容約定為購房合同條款。建設單位沒有向購房人說明且沒有將該內容在購房合同中約定的，建設單位不得向購房人收取，房價中已包含專項維修資金的，建設單位不得再向購房人另行收取。未售出的物業（含配套用房）專項維修資金由建設單位交存。

第九條實行業主自主管理的，業主委員會應持下列資料向管理機構提出申請：

（一）專項維修資金業主自主管理申請表；

（二）業主大會同意本物業管理區域內專項維修資金由業主自主管理的決定書；

（三）經該物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意的、專項維修資金自主管理有關帳目管理單位和專項維修資金專戶管理銀行及帳號等方面的實施方案和續籌方案；

（四）業主表決意見及業主大會決定書的公證證明。

管理機構在收到申請之日起30日內，經核查符合業主自主管理條件的，將該物業小區專項維修資金本息連同有關賬冊一并移交業主委員會。

第十條專項維修資金應當按有關規定在商業銀行開立專戶，以物業管理區域為單位設帳，按房號設分戶帳；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設帳，按房號設分戶帳。

專項維修資金實行業主自主管理的，不得以業主委員會成員及其它人員個人名義開立帳戶。

第十一條業主分戶帳內專項維修資金余額不足首期繳存額的30%時，應按當年新建物業首期專項維修資金交存標準續交專項維修資金。

專項維修資金由管理機構代為管理的，管理機構應書面通知業主在30日內到指定的商業銀行續交專項維修資金。

第三章專項維修資金的使用

第十二條物業管理區域內共有部分、共有設施設備保修期限滿后的維修、更新和改造費用，除國家有關規定和物業服務合同已明確在物業服務費中列支外，在專項維修資金中列支。

本辦法所稱的保修期限，自物業交付之日起計算（分期開發建設的物業分別計算）。

第十三條專項維修資金的支出由相關業主按照其物業建筑面積的比例分攤。專項維修資金不足支付維修費用的，不足部分按照物業建筑面積按比例由相關業主分攤。

涉及整個物業區域的共有部分、共有設施設備的維修、更新和改造費用，在該區域全體業主專項維修資金賬戶中列支；涉及單幢或部分物業共有部分、共有設施設備的維修、更新和改造費用，在其相關業主的專項維修資金賬戶中列支。

售后公有住房與商品房混合物業，其共有部分、共有設施設備的維修、更新和改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤，在相應分戶賬專項維修資金中列支。

售后公有住房專項維修資金的使用辦法由市房改部門參照本辦法制定。

第十四條由管理機構負責專項維修資金管理的，物業服務企業應當根據物業使用狀況，提出一定時期內共有部分、共有設施設備維修、更新和改造計劃及專項維修資金使用方案，由業主委員會（沒有業主委員會的，由所在社區居民委員會）組織征求意見，經物業管理區域內專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意后，報管理機構備案。

未實施物業管理的住宅小區，由所在社區居民委員會（有業主委員會的，由業主委員會）參照前款規定，提出維修、更新、改造計劃，制定使用方案組織實施并報管理機構備案。

共有部分、共有設施設備維修、更新和改造計劃及專項維修資金使用方案應包含以下內容：

（一）維修、更新和改造項目及其具體內容；

（二）每個項目涉及的戶數明細；

（三）每個項目的維修、更新和改造組織方式；

（四）其他需要上報的材料。

第十五條由管理機構負責專項維修資金管理且已列入計劃的項目，其專項維修資金的使用按照以下程序進行：

（一）物業服務企業根據專項維修資金使用方案，提出具體實施項目和資金使用預算；未實施物業管理的住宅小區，由相關業主根據專項維修資金使用方案提出具體實施項目和資金使用預算；

（二）具體實施項目資金使用方案和資金使用預算，報業主委員會或社區居民委員會審核，審核時應當征求相關業主的意見；

（三）經審核后的具體實施項目的資金使用方案和資金使用預算，由業主委員會或社區居民委員會在物業管理區域（具體實施項目所涉及的區域范圍）內進行公示，公示期為7天。業主委員會或者社區居民委員會應當就公示內容向有關業主做好解釋工作；

（四）由物業服務企業向管理機構提出維修資金使用申請，申請時應提供經審核后的具體實施項目的資金使用方案、資金使用預算及公示情況等，并填寫物業專項維修資金使用申請登記表；未實施物業管理的住宅小區，由社區居民委員會（有業主委員會的，由業主委員會）負責提出維修資金使用申請；

（五）物業服務企業或社區居民委員會（未實施物業管理但有業主委員會的，由業主委員會，下同）與施工單位簽訂維修、施工合同。對單個項目申請使用金額在10000元以上的，物業服務企業或社區居民委員會應當采取招投標方式選擇專業施工單位。無能力組織招標的，可以委托招標機構招標，相關費用列入維修、更新和改造成本；

（六）管理機構按以下規定撥付專項維修資金：

1．單個項目申請使用金額在10000元以下的，工程竣工后，按本條第（九）項規定一次性劃撥；

2．單個項目申請使用金額在10000元及以上的，按工程合同造價的70%資金劃撥；

（七）工程竣工后,由業主委員會或社區居民委員會，或者其委托的專業機構出具工程決算單及工程質量驗收合格證明，工程費用在10000元以上的需要由專業的審計機構審核并出具審計報告；

（八）物業服務企業或者社區居民委員會應當按照決算費用作出維修、更新和改造工程費用決算分攤清冊。并在物業管理區域（具體實施項目所涉及的區域范圍）內進行公示，公示期為7天。業主委員會或者社區居民委員會應當就公示內容向有關業主做好解釋工作；

（九）決算費用未超過維修、更新和改造方案工程造價或者在約定范圍內的，物業服務企業或社區居民委員會持維修、更新和改造工程費用決算分攤清冊、工程決算單、工程質量驗收合格證明、公示有關情況等材料到管理機構辦理工程款（或尾款）核撥手續，經管理機構核實后撥付工程款（或尾款），并按照分攤清冊從相關業主的個人維修資金明細賬中核減。

第十六條專項維修資金使用后，管理機構應當將工程決算單、工程質量驗收合格證明、審價報告及維修、更新和改造工程費用決算分攤清冊等按物業項目立卷存檔。

物業服務企業或社區居民委員會應當將維修、更新和改造方案、業主委員會或者相關業主書面確認明細表復印件、工程施工合同、維修費用發票復印件、驗收合格文件等按物業項目立卷存檔。

第十七條專項物業維修資金實行業主自主管理的,其具體的使用方案和使用程序，由業主委員會參照本辦法第十四條、第十五條規定提出,經物業管理區域內專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意后，由業主委員會組織實施。

第十八條物業管理區域內應當按首期交存的專項維修資金總額的5%設立應急備用金，用于緊急情況下物業共有部分、共有設施設備的維修和更新。

發生緊急情況，需要立即對房屋共有部分、共有設施設備進行維修和更新的，由物業服務企業或者相關業主提出建議，經業主委員會或者社區居民委員會證明核實，并提交物業管理聯席會議討論通過后，可直接撥付應急備用金。

第十九條下列費用不得從專項維修資金中列支：

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的物業共有部分、共有設施設備的維修、更新和改造費用；

（二）依法應當由相關專業單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

（三）因人為損壞及其他原因應當由當事人承擔的修復費用；

（四）根據物業服務合同應當由物業服務企業承擔的維修養護費用；

（五）法律、法規、規章及國家和省有關規定中明確由有關單位和個人承擔的費用。

第四章專項維修資金的監督管理

第二十條下列資金應當轉入專項維修資金：

（一）專項維修資金規定的存儲凈利息；

（二）利用專項維修資金購買國債的增值凈收益；

（三）物業共有部分、共有設施設備的經營所得，但業主大會另有決定的除外；

（四）共有設施設備報廢后回收的殘值；

（五）業主委員會或業主自愿籌集交存的款項；

（六）其他按規定轉入的資金。

第二十一條交存的專項維修資金自存入專項維修資金專戶之日起，專項維修資金中當年交存或使用的部分按同期銀行活期存款利率計息；其余部分按不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。專項維修資金存款利息實行一年一結，定期計入業主分戶帳內。*年1月1日前專項維修資金按已實際產生利息總額的日平均利率計息分攤。

第二十二條專項維修資金專戶及存儲情況,應當定期與銀行核對，并定期在物業管理區域內向業主公布下列情況，接受業主監督：

（一）專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

（二）發生列支的項目、費用和分攤情況；

（三）其他有關專項維修資金使用和管理情況。

業主對公布的情況有異議的，可以要求復核。

第二十三條專項維修資金應當建立查詢制度，接受業主對其分戶賬中專項維修資金使用、增值收益和結存金額的查詢。

第二十四條在保證專項維修資金安全和正常支付的前提下，可以按照國家有關規定將專項維修資金用于購買一級市場國債或者轉定期存款，確保資金的保值增值。利用專項維修資金購買的國債應當持有到期。

除本辦法規定的使用范圍外，不得將專項維修資金出借，不得將專項維修資金用于投資房地產、股票、期貨或者從事其他經營性活動，不得用專項維修資金為單位和個人提供任何形式的擔保。

第二十五條專項維修資金的管理費用，在專項維修資金的增值收益中列支，并與專項維修資金分賬核算。

第二十六條專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行國家和省財政部門有關規定，并依法接受財政、審計部門監督。

第二十七條物業轉讓時，該物業分戶賬中結余的專項維修資金隨物業所有權同時轉移。

第二十八條因拆遷、自然災害或其他原因致使物業滅失的,業主可持相關憑證,申請退回本人名下專項維修資金結余金額，并按照以下規定返還：

（一）物業分戶賬中個人名下結余的專項維修資金返還業主；

（二）公有住房售房單位交存的專項維修資金結余金額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫，作為廉租住房補貼資金來源。

第二十九條違反本辦法規定挪用專項維修資金的，由建設部門會同財政部門追回挪用的專項維修資金，并依照《物業管理條例》的有關規定，對相關單位和個人給予行政處罰。

第三十條有關行政管理部門及其工作人員有下列情形之一的，由相關行政機關按照管理權限對負有責任的主管人員和直接責任人員給予行政或者紀律處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）未依照本辦法規定及時核準、撥付專項維修資金，造成一定損害后果的；

（二）未按照本辦法規定進行管理，造成專項維修資金流失的；

（三）截留、挪用、侵占專項維修資金的；

（四）有其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊等違法行為的。

第五章附則

第三十一條用于銷售的新建獨立非住宅物業，參照本辦法規定建立專項維修金制度。

第三十二條本辦法由*市建設局負責解釋。

第三十三條本辦法自之日起施行。