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摘要：在當(dāng)前稅收政策的背景下，有關(guān)營改增的內(nèi)容獲得了有效地落實與應(yīng)用，且具有極高的應(yīng)用價值與意義，能夠有效促進產(chǎn)業(yè)建設(shè)與發(fā)展，對于行業(yè)稅負(fù)管控也會產(chǎn)生積極的影響。對于不動產(chǎn)經(jīng)營租賃業(yè)而言，在稅務(wù)管理的過程中，需要以營改增為基礎(chǔ)，針對實際情況完成相應(yīng)的核算工作，進而來滿足后續(xù)的建設(shè)需要。因此，本文就營改增背景下，不動產(chǎn)經(jīng)營租賃業(yè)在會計核算中所面臨的影響加以分析，進而來滿足社會經(jīng)濟建設(shè)的各方面需求。

關(guān)鍵詞：營改增；不動產(chǎn)經(jīng)營租賃業(yè)；會計核算

當(dāng)前，我國常見的企業(yè)租賃在固定資產(chǎn)方面，共分為兩種，一種是以經(jīng)營租賃形式為主，另一種則是以融資租賃為主要的使用方式。對于不動產(chǎn)經(jīng)營租賃模式來講，大多是為了滿足企業(yè)在周期性貿(mào)易活動方面的需求，整個過程中，很容易受到各方面因素的影響，因而需要較長的周期來進行風(fēng)險管控。因而，在探究營改增對不動產(chǎn)經(jīng)營租賃業(yè)快捷核算影響的過程中，需要先明確會計核算對不動產(chǎn)租賃的影響，并結(jié)合實際情況選擇符合要求的計稅方法，從而來滿足企業(yè)的財務(wù)審計需要。

1一般納稅人出租不動產(chǎn)

通常情況下，一般納稅人大多是以經(jīng)營租賃的手段，以此來實現(xiàn)不動產(chǎn)的處理，形式上多樣性明顯，并圍繞著所有權(quán)完成后續(xù)的工作內(nèi)容，比如說，直接進行不動產(chǎn)資產(chǎn)的購買、通過捐贈的形式獲得不動產(chǎn)所有權(quán)、以入股的形式完成所有權(quán)的合理分配，以及通過抵債償還的方式獲得不動產(chǎn)[1]。

1.1納稅人適用簡易計稅方法倘若納稅人在出租時，是在未落實營改增政策時完成了不動產(chǎn)的獲取，那么在進行簡易計稅的過程中，便要以此為基礎(chǔ)進行應(yīng)納稅額的統(tǒng)計與分析，是以百分之五的征收率來完成相應(yīng)的計算，需要注意的是，該計算中并不涉及稅收收入額。在進行應(yīng)納稅額的計算過程中，需要利用簡易計稅的手段完成稅額的統(tǒng)計與分析，從而來判斷出，所涉及的應(yīng)納稅額并不能夠滿足常規(guī)狀態(tài)下的進項稅額抵消需求，這就需要人員利用財務(wù)信息來完成相關(guān)賬戶的處理，進而來為后續(xù)工作奠定良好的基礎(chǔ)[2]。就目前來看，我國常見的核算方法可以集中為兩種形式：（1）倘若機構(gòu)與不動產(chǎn)所涉及的區(qū)域存在不同時，納稅人在開展稅款繳納的過程中，需要前往不動產(chǎn)所在的地區(qū)，并在當(dāng)?shù)氐膰悪C關(guān)中完成繳稅工作，征收率為百分之五，等到完成稅款繳納后，再回到機構(gòu)所在地區(qū)，進行第二次的申報納稅，從而來完成相應(yīng)的核算工作。（2）倘若不動產(chǎn)與機構(gòu)的所在地相同，那么納稅人只需要依照實際情況前往機構(gòu)完成申報納稅工作即可，整個過程同樣要以百分之五的征收率為基礎(chǔ)。在這一過程中，需要注意的是，當(dāng)納稅人在進行核算過程中選用了簡易計稅的方法與手段，那么在這三年之內(nèi)便不可以進行任何手段方面的更改。比如說，甲企業(yè)滿足一般納稅人的條件，并在某一年的八月份，經(jīng)董事會集體協(xié)商，決定將前一年獲得所有權(quán)的辦公樓進行出租，出租方為乙公司。在購買辦公樓時，甲企業(yè)所花費的價格為2000萬元，倘若是以直線法來完成有關(guān)折舊金額的統(tǒng)計與計算，那么有關(guān)折舊的時間應(yīng)當(dāng)控制在40年標(biāo)準(zhǔn)，且期末不會發(fā)生殘值的情況。甲公司與乙公司通過協(xié)商后，進行了租賃合同的簽訂，且合同中明確指出，辦公樓的租賃時間為3年整，每一年的八月份，乙公司需要向甲公司進行租金的支付，在合同中所提到的年租金共有101萬元，其中將稅費包含其中。由于辦公樓從購買后到租賃過程中，沒有發(fā)生任何貶值的情況，因而甲企業(yè)在進行計算中，可以通過成本模式的特性，實現(xiàn)對投資性房產(chǎn)的管控，倘若是以簡易計稅方法為主，那么企業(yè)在進行計算的過程中，需要從預(yù)計繳稅額以及應(yīng)納稅額兩方面開展相關(guān)工作，同時在進行合同簽署的當(dāng)天，對內(nèi)容進行轉(zhuǎn)變，將本來滿足固定資產(chǎn)的辦公樓加以轉(zhuǎn)變，使其符合投資性房地產(chǎn)的要求[3]。如果辦公樓和甲企業(yè)所在的地區(qū)不同時，那么需要前往辦公樓所在的區(qū)域，在機關(guān)內(nèi)完成預(yù)繳稅款的工作，在這一過程中，納稅人所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的應(yīng)納稅款和預(yù)繳稅款需要通過完整的計算，且滿足相應(yīng)的規(guī)定要求，最終達到4.81萬元。當(dāng)乙企業(yè)完成第一年租金遞交后，則要由甲企業(yè)依照實際情況完成納稅申報工作，并在相關(guān)機關(guān)內(nèi)實現(xiàn)納稅期限下預(yù)繳稅款的核定內(nèi)容，并獲得具有法律效應(yīng)的納稅憑證。反之，當(dāng)辦公樓所在區(qū)域與甲企業(yè)相同時，那么需要以百分之五的征收率來完成納稅申報工作，進而來避免雙方的利益受到不必要的影響。

1.2納稅人適用于一般計稅方法通常情況下，一般納稅人在進行不動產(chǎn)審核與計算的過程中，會選擇一般計稅方法，同時還要遵循“營改增”的政策要求，這就需要注意兩方面內(nèi)容，詳細(xì)情況如下所示：（1）不動產(chǎn)所在地區(qū)不滿足一般納稅人機構(gòu)所在地時，納稅人應(yīng)當(dāng)前往不動產(chǎn)所在地區(qū)，在當(dāng)?shù)氐闹鞴車悪C關(guān)中，以百分之三的預(yù)征率，完成相應(yīng)的稅款繳納工作，而后再回到企業(yè)所在的地區(qū)，在主管國稅機關(guān)中，開展相應(yīng)的納稅申報，以此來達到預(yù)期的效果。（2）如果不動產(chǎn)所在地區(qū)滿足機構(gòu)所在地要求，二者相同，那么納稅人員則可以直接前往當(dāng)?shù)刂鞴車悪C關(guān)完成納稅申報工作，并不需要花費時間進行預(yù)征率的處理。

2“營改增”后不動產(chǎn)租賃業(yè)存在的不足

2.1跨地域納稅申報“營改增”政策本身所代指的便是，營業(yè)稅發(fā)生變動，轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲋刀悾@就使得不動產(chǎn)在進行租賃行為的活動中，所涉及的增值稅會以其所在地為基礎(chǔ)，所在地不同，所涉及的內(nèi)容也會發(fā)生一定程度的改變，不然便會使得增值稅的繳納工作無法順利開展[4]。仍然以上述所提到的甲企業(yè)與乙企業(yè)為例，倘若在進行辦公樓的租賃過程中，有關(guān)地理位置存在著較為明顯的差異性，企業(yè)與寫字樓所在的區(qū)域并不相同，這就會使得企業(yè)所要承擔(dān)的繳納稅款數(shù)值呈現(xiàn)上升的趨勢，需要跨地域完成納稅申報工作，以至于企業(yè)自身的經(jīng)濟利益受到一定程度的影響。

2.2行業(yè)的相對復(fù)雜性因為不動產(chǎn)租賃行為本身具有較強的復(fù)雜性，相關(guān)企業(yè)在進行日常工作中，往往會面對“營改增”政策下所產(chǎn)生的問題。對于不動產(chǎn)租賃而言，在業(yè)務(wù)內(nèi)容上共分為長期與短期兩種，對于短期租賃業(yè)務(wù)來講，承租方為了滿足較短時間的生活或是工作需求，簽署了相應(yīng)的入住合同，整個業(yè)務(wù)辦理流程較為簡單，先是雙方進行聯(lián)系，而后前往現(xiàn)場進行房屋質(zhì)量與空間分布的判斷，確認(rèn)無誤后再進行住房手續(xù)的辦理工作，整個過程并不麻煩。對于長期租賃業(yè)務(wù)而言，則要在各方面都呈現(xiàn)出復(fù)雜的狀態(tài)，人們常見的長期租賃業(yè)務(wù)是正常租賃與回租兩種，在進行業(yè)務(wù)辦理時，不但需要對出租人的資料與信息進行比對，同時還要在承租人的經(jīng)濟能力以及各項標(biāo)準(zhǔn)方面加以分析，雙方敲定后才能夠完成手續(xù)的辦理工作[5]。就目前來看，由于不動產(chǎn)租賃過程中，所涉及的內(nèi)容過于復(fù)雜，甚至還存在著租賃房想要進行不動產(chǎn)購置，或者是出租方想要自行進行不動產(chǎn)開發(fā)的情況，這些都會使得企業(yè)在進行租金收取的過程中存在著較為巨大的風(fēng)險影響，有關(guān)進項稅的界定內(nèi)容也會存在不同程度的問題，使得不動產(chǎn)租賃效益無法得到有效保障。在“營改增”政策的背景下，倘若企業(yè)無法針對當(dāng)前所存在的租賃問題進行有效控制與管理，不但會使得自身所承擔(dān)的稅收壓力過于巨大，同時在財政以及資金彈性方面也會受到較為嚴(yán)重的影響，這樣不但會導(dǎo)致租賃行業(yè)發(fā)展受阻，后續(xù)的工作內(nèi)容也會受到一定程度的阻礙。不僅如此，為了滿足新老稅制的要求，相關(guān)企業(yè)在開展不動產(chǎn)租賃的過程中，還要針對實際情況完成新項目和老項目的有效分化，前者需要遵循新推出的增值稅率要求，這就使得營業(yè)稅額呈現(xiàn)上升的態(tài)勢，倘若企業(yè)無法對進項稅開展合理的抵扣處理，便會使得新項目所產(chǎn)生的租賃收益受到較為嚴(yán)重的影響。

2.3納稅過渡時間較短與其他行業(yè)相比，不動產(chǎn)租賃具有較為明顯的特殊性，主要的花銷與費用支出集中在前期以及人工工作中。隨著我國政策發(fā)生變動，營業(yè)稅轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲋刀悾@就使得傳統(tǒng)的租賃模式無法滿足預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)很容易會受到納稅過渡時間的影響，整個周期相對較短，加上投入資金無法進行發(fā)票抵扣，這樣不但會使得不動產(chǎn)租賃行業(yè)面臨資金緊缺的情況，同時也會加大企業(yè)所面臨的經(jīng)濟風(fēng)險，使得后續(xù)的發(fā)展受到較為嚴(yán)重的影響。就目前來看，我國有關(guān)納稅的過渡時間定格在3年，整體周期相對較低，倘若企業(yè)本身存在著稅負(fù)管理方面的問題，很容易會發(fā)生稅負(fù)數(shù)值大幅度提升，或者是資金鏈斷裂的情況，若是以宏觀角度來進行分析，這種狀態(tài)下的不動產(chǎn)租賃模式顯然不滿足可持續(xù)發(fā)展需求，對于企業(yè)后續(xù)的發(fā)展也會產(chǎn)生較為不利的影響。

3“營改增”后不動產(chǎn)租賃業(yè)采取相關(guān)問題解決方法

3.1對不動產(chǎn)租賃業(yè)的業(yè)務(wù)稅收處理能力進行加強對于不動產(chǎn)租賃行業(yè)而言，營業(yè)稅額的變動，使得其會計核算工作難以正常進行，有關(guān)不同業(yè)務(wù)的稅收管理工作，也會受到外界因素的干擾，使得管理工作量無法得到保障，后續(xù)的工作內(nèi)容也難以順利進行。為了避免類似的情況發(fā)生，企業(yè)在進行日常工作中，應(yīng)當(dāng)提高對會計人員的培養(yǎng)，提高人員本身所具備的稅收處理能力，實現(xiàn)綜合水平的強化，確保在處理涉稅業(yè)務(wù)的過程中，工作人員能夠有效地完成相關(guān)工作內(nèi)容。在這一過程中，企業(yè)可以利用業(yè)務(wù)宣傳大會的方式，或者是專業(yè)知識培訓(xùn)，來提高人員的綜合素養(yǎng)，強化核算處理能力，提高數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)性與可靠性，以此來為后續(xù)工作奠定良好的基礎(chǔ)，對于企業(yè)自身的經(jīng)濟建設(shè)，也會產(chǎn)生積極的影響。

3.2實行不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實行不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是有效提高企業(yè)會計核算精度的重要措施與手段，上述提到，在面對跨地域納稅業(yè)務(wù)時，企業(yè)所要承擔(dān)的繳費款項更多，相關(guān)的資金支出也會隨之提升，進而導(dǎo)致自身的經(jīng)濟效益受到較為不利的影響。因此，為了有效降低經(jīng)濟風(fēng)險所產(chǎn)生的問題，企業(yè)在進行不動產(chǎn)管理的過程中，可以將其進行轉(zhuǎn)讓處理，將不動產(chǎn)與當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)或者是個人進行綁定，使其能夠避免發(fā)生跨地域納稅的情況，從而來實現(xiàn)不必要費用的減免。與其他方式相比，這種手段在處理效率上更高，且辦理手續(xù)較為簡單，既不需要花費大量的時間進行地域的轉(zhuǎn)移，在經(jīng)濟管控質(zhì)量上也能夠得到有效保障，這樣不但能夠滿足會計人員的核算需求，對于不動產(chǎn)行業(yè)的長久發(fā)展也會產(chǎn)生積極有效的促進作用。同時，在進行不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理過程中，既能夠縮短了整個業(yè)務(wù)處理周期，減少金錢投入與支出，同時也能夠降低納稅申報所產(chǎn)生的風(fēng)險問題，從而來滿足企業(yè)的經(jīng)濟建設(shè)需要。

3.3縮小納稅過渡時間如何縮小納稅過渡時間是當(dāng)前企業(yè)在進行租賃過程中所存在的一大問題，并與會計核算工作有著極為密切的聯(lián)系。在營業(yè)稅轉(zhuǎn)變的背景下，為了滿足新時代增值稅的要求，不動產(chǎn)租賃企業(yè)在日常工作中，很容易會受到前期資金大量投入的影響，自身所承擔(dān)的稅負(fù)發(fā)生過重的情況，風(fēng)險系數(shù)上漲，后續(xù)的工作內(nèi)容也會面臨較為嚴(yán)重的影響。因而，相關(guān)企業(yè)在進行日常工作中，可以選用增長資金儲備的方式，從保險、基金或者是國債的方面來完成金融模式的調(diào)整，擴展金融處理手段，這樣不但能夠有效提高成本費用的管控力度，同時還能夠增強進項稅額的管控工作，在面對債務(wù)問題的過程中，能夠與其他公司合作，一同完成追繳作業(yè)，實現(xiàn)資金的回流發(fā)展，并為后續(xù)的工作奠定良好的基礎(chǔ)。經(jīng)濟基礎(chǔ)對于任何一個企業(yè)的發(fā)展都有著極為重要的作用，在“營改增”政策背景下，不動產(chǎn)租賃企業(yè)需要從合理的角度出發(fā)，增強對合理投資理財?shù)墓芸亓Χ龋訌娰Y金回流的處理工作，加速進度的同時，降低稅負(fù)過重所產(chǎn)生的不利影響，以此來實現(xiàn)社會經(jīng)濟的高速運行。

4結(jié)論

綜上所述，為了滿足租賃行業(yè)的發(fā)展需要，同時也是順應(yīng)“營改增”政策需求，相關(guān)企業(yè)需要依照自身的實際情況，對會計核算工作進行相應(yīng)的調(diào)整，從而來完成政策內(nèi)容的規(guī)劃與處理，這樣不但能夠滿足經(jīng)濟效益的建設(shè)需要，對于行業(yè)的發(fā)展也會帶來積極的影響。倘若從社會角度來講，良好的管理手段與風(fēng)險處理模式，能夠有效提高企業(yè)的會計核算工作，降低風(fēng)險影響，反之，如果企業(yè)本身不具備足夠的計算與財務(wù)管理水平，很容易會引發(fā)經(jīng)濟問題，使得效益受損，人員的利益也很難得到保障。

參考文獻

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作者:丁卓