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摘要：近年來，我國城鎮化水平不斷提升，房地產市場逐步由增量建設向存量更新與運營發展轉變，城市更新業務應運而生。國家“十四五”規劃提出實施城市更新，行業面臨新的發展機遇。2021年8月，住建部發布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題》的通知，明確叫停以往大拆大建的業務發展模式。各地紛紛出臺細則文件，房地產企業城市更新業務模式面臨空前挑戰。本文結合行業發展現狀及趨勢，針對房地產企業城市更新業務提出“強運營、致精微、謀創新、善退出”的業務創新發展建議。

關鍵詞：房地產企業；城市更新；創新發展研究

引言

自20世紀90年代住房制度改革以來，我國房地產行業取得了翻天覆地的發展。近年來，為更好的提升城市面貌，不斷改善人民居住品質，各地紛紛開展城市更新行動，例如廣東省提出了針對“舊城鎮、舊村莊、舊廠房”的“三舊”改造模式；上海市近年來推行了舊區改造、“城中村”改造、城市更新模式，并于2019年成立上海市城市更新和舊區改造工作領導小組。各地城市更新政策各有特色，也取得一定成效。近年來各地政府對城市更新的重視程度越來越高、力度越來越大，主要原因有以下四方面。（1）城市發展受限。受制于新增建設用地的相對有限、老舊城區發展刻不容緩、城市功能亟待完善等原因，城市更新勢在必行。通過實施城市更新，可緩解城市空間資源壓力，提升城市發展質量。（2）所需資金壓力。城市更新項目所處位置通常較為核心，拆遷費用較高，房地產開發企業作為城市更新的參與主體，通常具有較大的資金實力，能夠為項目的啟動和實施提供資金保障。（3）舊改面臨新問題。舊改越到后面，“硬骨頭”越多。以老舊小區改造為例，當前最大困難在于投資及改造主體并非產權所有方，從而造成投入資金難平衡等情況，亟待社會資本方嫁接優質資源、探索創新模式，不斷解決城市更新和舊區改造出現的新困難。（4）產業轉型訴求。如通過混合類更新改造，把原來的舊廠房轉型升級為高端的產業集聚空間，從而大幅提升經濟社會效益。各地城市更新業務取得成效的同時，也存在一些問題。如部分城市在城市更新項目推進過程中，出現大拆大建、過于房地產化、破壞歷史建筑、推高房價租金等問題，在項目推進過程中滋生新的城市問題。我國“十四五”規劃明確提出實施城市更新行動，未來行業將不斷朝健康方向發展。2021年8月31日，住建部發布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題》的通知，嚴格嚴格控制大規模拆除，原則上城市更新單元或項目內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%；嚴格控制大規模增建，原則上城市更新單元或項目內拆建比不應大于2；嚴格控制大規模搬遷，要求居民就地、就近安置率不宜低于50%；確保住房租賃市場供需平穩，要求城市住房租金年度漲幅不超過5%。同時，要求堅持應留盡留，全力保留城市記憶，延續城市特色風貌；堅持量力而行，探索可持續更新模式，加快補足短板，不斷提高城市安全韌性。上述要求對房地產企業傳統城市更新業務模式提出了重大挑戰，作為城市更新業務的參與主體，房地產企業亟待創新業務發展模式，不斷致力推動行業高質量健康發展。

1傳統城市更新業務模式分析

多年以來，大部分房地產企業參與城市更新的核心邏輯依然是房地產思維，即最終通過商品住宅銷售來實現利潤。從本質上而言，這種業務模式依然是傳統住宅項目拿地、開發、銷售思維的復制。以下分析近年來較為典型的兩個城市更新項目模式。

1.1借政策東風強勢介入，憑先發優勢深耕市場

以某房地產開發企業Z參與的北京某城市更新項目為例。2013年國務院發布《關于加快棚戶區改造工作的意見》，鼓勵企業出資參與棚戶區改造；2015年北京市政府發布《關于加快棚戶區改造和環境整治工作的實施意見》，明確對納入政府統一組織實施棚戶區改造的國有土地，若其規劃含有回遷安置商品住房，可將棚戶區改造前期工作及擬改造土地的使用權一并在土地市場通過招標方式確定土地使用權人。在上述政策出臺施行的前提下，2015年，Z企業通過招投標方式順利取得北京某片區改造項目及其土地使用權。基于良好的開發能力和市場口碑，Z企業通過該項目大規模可售商品住宅的銷售實現了快速回款，獲取了相應的開發利潤，并在該區域實現了良好發展態勢。2020年，憑借企業在區域內既有先發優勢，Z企業繼續在公開市場通過競拍土地使用權的方式，取得周邊地塊的土地使用權，從而實現市場持續深耕。

1.2以旗艦商辦引領，以住宅利潤平衡

以某房地產開發企業H參與的深圳某城市更新項目為例。該項目占地約69萬㎡，涉及近1000戶原村民、約7萬居住人口的搬遷，是一個非常典型的深圳城市更新項目。項目整體計容建筑面積約280萬㎡，其中回遷物業約109萬㎡，商品住宅約77萬㎡，零售商業約20萬㎡。H企業通過打造標桿旗艦商業綜合體、高品質辦公樓，整體帶動項目人氣和板塊價值，在商品住宅一度快速上漲的行情下，憑借大體量商品住宅的銷售回款保障，最終實現了項目良好的投資收益和社會價值。上述兩個項目是近年來比較典型、也較優秀的城市更新案例，項目自身的成功主要源自政策的加持，房地產市場快速向上發展，以及開發商良好的產品打造能力。上述兩個城市更新項目，雖然也配有一定體量的商業、辦公及公共配套物業，對運營能力也有較高要求，但是，這類項目在相當程度上是基于特定的政策、業務流程，從而順利獲取住宅用地使用權，依然在較大程度上依靠住宅銷售利潤來實現項目總體資金平衡和利潤。在推動高質量發展、踐行共同富裕發展理念、堅持“房住不炒”的今天，這種業務模式顯然已不具被復制推廣的可能。

2房地產企業城市更新業務創新發展建議

隨著房地產行業逐步從增量開發建設進入存量改造運營時代，城市更新業務發展空間十分廣闊。2021年8月，住建部印發《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，對行業未來發展具有重要意義。2021年11月，住建部發布《關于開展第一批城市更新試點工作的通知》，將21個城市及地區納入城市更新第一批試點范圍，確保城市更新穩步推進。為貫徹住建部關于城市更新的文件精神，截至目前，上海、深圳對原計劃立項項目審批已開始收緊；廣州新申報城市更新項目已暫停審批，部分已獲批城市更新項目需進行方案調整。其他二三線城市早期開展城市更新主要是通過棚改等方式解決住房問題，當前城市更新主要處于“政府主導”的民生工程向“政府引導，市場參與”階段過渡。成都、西安、沈陽等城市陸續出臺城市更新條例、實施細則等文件，嚴格落實住建部有關規定，穩妥推進城市更新工作。當前，面對行業新政策，房地產企業在城市更新業務領域主要面臨兩大挑戰。第一，大拆大建的城市更新業務模式已一去不復返，取而代之的是對老舊物業的改造提升，是對既有建筑的有機更新，是對存量設施的維護加固。按照“原則上城市更新單元或項目內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%”、“原則上城市更新單元或項目內拆建比不應大于2”的要求，傳統靠大拆大建實現城市更新單元規劃重新調整、容積率整體提升、規劃建筑面積大幅增加，從而實現資金平衡的業務模式，已失去借鑒意義。第二，大規模搬遷的業務模式已成為歷史，取而代之的是倡導就地、就近安置。在以往城市更新業務模式中，為最大限度提高更新單元的可售物業面積，更好實現項目資金的平衡，房地產企業通常盡可能促成居民搬出原居住地，從而實現項目自身可售商品住宅面積的最大化。根據住建部最新城市更新指導文件，城市更新單元中，除安置回遷原居住人群以外，能夠用于正常銷售的商品住宅面積進一步大幅降低，從而使原本依靠“異地安置”增加項目可售商品房面積的做法變得不再可行。鑒于以上兩大挑戰，結合行業發展現狀及趨勢，本文對房地產企業城市更新業務提出“強運營、致精微、謀創新、善退出”的業務創新發展建議。（1）強運營。新形勢下，大拆大建的城市更新模式將難以為繼，取而代之的將是“強運營、弱開發”的城市更新業務模式。從政府訴求角度而言，政府對城市更新項目的訴求已不止于基礎設施改造提升，也不僅限于對存量建筑的維護修復，而更加重視對城市更新單元的整體提升，致力于居住品質的提升，產業配套的升級，運營效率的改進，以及對當地文化的傳承，對城市特色風貌的延續。房地產開發企業可以通過不斷整合優質產業資源，持續提升運營和服務能力，打造強大的城市更新一體化運營能力。具體而言，可結合企業自身情況及發展戰略，從以下幾方面進行探索。首先，探索智慧社區、數字社區的打造。在開展基礎物業的同時，通過信息化平臺建設，不斷提升數字化水平和管理效率。房地產企業可嘗試逐步建立標準化服務體系，形成一套完整的從小區到社區，從社區到城市的數字服務體系，以便后期快速推廣。近年來部分房地產開發企業在城市更新過程中，“為了數字化而數字化，為了智能化而智能化”，推行了一套“表面炫酷，實在無用”的數字化智能化系統，不僅沒有促進運營管理效率的提升，也加重了居民和使用者的付費壓力，房地產企業在今后的城市更新數字化智能化提升方面應引以為戒。其次，探索提升公共空間、特色街區、專項服務運營能力。城市更新項目不僅應滿足居民居住品質的提升，同時也應在便民化、人民美好生活構建上進行提升。如探索運營文體場館、鄰里中心、職工活動中心、美術館、博物館、圖書館等公共場館，以及歷史文化街區、特色街區等，積極培育公共空間、特色街區運營能力。最后，在產業運營方面，房地產開發企業在推進城市更新業務時，可根據項目需要，因地制宜，統籌項目實施范圍內外區域的產業銜接，補足城市更新單元內的產業短板，致力為城市更新單元打造產城融合、綠色低碳、高質量發展貢獻產業運營力量。對于城市更新單元內老廠區的改造，可探索通過與產業運營服務方、產業聯盟等平臺機構對接，結合當地產業基礎，快速補齊城市更新單元資源、產業服務短板，助力打造宜居宜業示范區。（2）致精微。在高質量發展時代主題下，城市更新已開啟精細化運營時代，未來城市更新將更加重視細節和體驗，注重文化和服務，注重品質與匠心。《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》要求，到2020年基本完成城市棚戶區改造任務。近三年來，棚改市場規模連續下降，未來棚改規模將進一步縮小，以大拆大建方式推進城市更新的模式將難以為繼。“精微”體現在兩個方面，一是房地產企業在城市更新業務領域，必須擯棄傳統城市更新以開發銷售為主要手段的業務模式，全面開啟“精雕細琢、精耕細作”的運營時代，與時間做朋友，向運營要效益。未來，城市更新項目將越發注重細節，從改造設計、修繕方案、施工工藝、建筑材料、裝飾風格等設計改造細節，到招商管理、服務管理、運營管理、場景打造等運營細節，再到融入當地文化、注重風貌延續、傳承記憶鄉愁、提升精神享受、打造精神家園等人文關懷細節，無不需要房地產企業在運營服務方面臻于至善，致力打造精益求精、注重人文關懷的城市更新項目。二是在項目規模選擇方面，未來房地產企業可重點關注“零星更新項目”，推進“總投可控、周期可控、溢價可期”的中小型城市更新項目。從業務路徑來看，可以“低成本獲取-品質化改造-精細化運營-租金價值增長-適時退出”模式，順利實現零星城市更新業務的快速、高質量發展。（3）謀創新。創新是發展的不竭動力，城市更新業務在由“開發模式”向“運營模式”轉型、由“追求規模”向“追求質量”轉型的過程中，更應始終保持創新意識。房地產開發企業在推進城市更新業務時，需重點關注業務模式創新，結合企業自身情況，尋找與企業每個發展階段相匹配的業務模式。當前城市更新創新模式主要有以下類型。a、一二級聯動城市更新模式。該類型項目通常采用“一級公開招標+二級開發”相對聯動模式實施。政府方通過招標引入社會資本方，由社會資本方作為實施主體支付相關費用，后通過獲取土地使用權進行二級開發，以銷售收入覆蓋一二級成本。該類模式主要適用于已出臺政策支持城市的部分類型項目，如廣州、深圳此前已批復的城市更新項目，上海的“城中村”項目等。b、“投資+EPC+運營”模式。該類模式比較適合項目運營收入難以實現資金平衡，而自身具有一定建設投資規模的項目，可嘗試通過項目整體收益平衡來實施項目。c、PPP模式。一般適用于政府投資項目，該類項目還款來源較為穩定，投資風險可控。2021年12月，財政部發布《關于修訂發布〈政府和社會資本合作（PPP）綜合信息平臺信息公開管理辦法〉的通知》，將進一步落實PPP項目信息和PPP項目參與方信息公開，對以PPP模式推進的城市更新項目而言，挑戰與機遇并存。d、ROT模式。該模式全稱為“重構-運營-轉移”，適合項目前期投資額較低且物業租金較高的一二線城市相對核心位置項目。如為政府項目可通過公開招標方式確定社會投資人，由社會投資人承擔項目改造、運營工作，以項目運營收入支付前期投資，并在運營期滿后移交。其他非政府項目可探索采用“租賃-改造-運營-移交”業務模式，通過對項目自身的改造提升和運營服務，實現項目投資收益。e、投融建管營一體化模式。該類模式適合城市基本面較好、市場較為穩健的城市，對拆改結合類項目，在投資可控的情況下，企業通過卓越的投融資能力、項目改造提升能力、產業配套導入能力、運營服務能力等優勢，構建投融建管營一體化模式，通過深度參與城市更新全產業鏈，不斷培育城市更新企業的核心競爭力。新政策下，該模式能夠實現快速回收部分投資，減輕資金占用壓力，同時，企業通過扎實的城市更新改造提升和運營服務能力，不斷提升項目租金、自持物業價值，從而實現項目中長期資金平衡、項目利潤，并有利于城市更新單元及周邊區域的可持續發展，是較為理想的城市更新業務模式。（4）善退出。城市更新業務由“開發模式”進入“運營模式”，并不代表企業需要一直持有或運營物業。“運營模式”主要是鼓勵企業變更城市更新理念，擯棄以往通過大規模拆建以“短平快”開發模式“賺快錢”的理念，扎實通過勤修改造提升、運營服務的“內功”，從而助力老舊項目修繕、居住品質提升、城市面貌改善、產業配套升級、精神文化傳承、經濟社會可持續發展。城市更新項目在通過改造提升和運營管理實現可持續發展以后，“善退出”是企業經營發展的必要策略，這是企業迅速復制成功模式、助力更多城市更新項目高質量實施、可持續發展的重要保證。從退出方式而言，企業可根據項目自身情況，通過股權轉讓、資產證券化、類REITs、CMBS、ABS等方式進行退出，從而實現企業的快速健康發展。

3結語

城市更新是我國新型城鎮化、高質量發展的重要途徑，隨著相關政策的出臺，行業正朝健康方向穩步邁進。作為城市更新的參與主體，房地產企業應積極擁抱行業變革，搶抓市場機遇，切實推進城市更新業務由“開發模式”向“運營模式”轉變、由“追求規模”向“追求質量”轉型。本文結合行業發展現狀及趨勢，建議房地產企業開展城市更新業務時，在“強運營、致精微、謀創新、善退出”方面勤修內功，不斷致力行業高質量發展。

作者:周潤臣 單位:中鐵建城市開發有限公司