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摘要：文中以某房地產項目為例，闡述了裝修設計的相關概念，充分分析了住宅房地產開發的裝修設計管理及其應用，以提升住宅房地產產品的競爭力。

關鍵詞：裝修設計；住宅房地產開發；設計管理

1裝修設計概述

裝修設計是根據建筑的使用性質、所處環境和相應標準，應用物質技術手段和建筑設計原理，創造功能合理、舒適優美、滿足人們物質和精神生活需要的室內環境。裝修設計風格多種多樣，大體可分為以下幾種：一是現代風格，設計表現手法有使用功能優先的簡約設計，或強調品質的輕奢設計；二是復古風格，設計表現手法從早期歐式、中式，到中期的日式、美式，再到近期的新中式和東南亞式；三是前衛風格，有設計表現手法為幾何線條構成形式的高技派、也有表現材料質感的純粹派等［1］。各種風格相互搭配、碰撞能有出人意料的效果。軟裝設計也是裝修設計的一個重要組成部分，所有可移動的室內裝飾物品（家具、燈具、掛件、擺設等）可根據不同的裝修風格與空間功能進行擺放設置。其已從早期的家具搭配概念超脫出來，形成獨立的專業領域。空間環境上可分為公共空間陳設和住宅空間陳設，功能上則分為實用功能和裝飾功能［2］。好的軟裝設計應該既能滿足空間功能的需求，又能為整體的裝修設計增添更多的人文意境，是裝修過程中畫龍點睛的部分。裝修設計流程，通常是硬裝（空間裝修）設計先行，軟裝設計緊接其后，也可以硬裝設計與軟裝設計同時進行［3］。一般包含方案設計、硬裝施工圖設計、軟裝清單設計、施工配合、軟裝布置等步驟。首先對所需設計的室內空間進行梳理，明確功能、風格及成本要求進行方案設計；其次在方案定稿后硬裝進入施工圖設計、材料樣板選樣定樣；軟裝進入陳設清單設計、采購；接著提交設計成果并進行設計交底、圖紙會審、施工配合階段，硬裝完成后進行軟裝陳設布置；整體裝修完工后進行驗收。

2住宅房地產開發的裝修設計管理

裝修設計管理涉及項目開發的多個環節與階段，是住宅房地產開發設計管理工作中的重點。只有從全過程、多角度進行管理與監督，做好充分的分析準備、嚴格的設計審查、緊密的施工配合等多個方面的管理工作，才能使設計方案更加合理，提供更完善的裝修施工指導，達到更完美的產品呈現效果。裝修設計管理可根據開發的先后順序，設計施工的工序分為前期、中期、后期三個階段［4］。前期為設計方向階段，依據產品的營銷策劃定位，結合產品的整體建筑設計風格，明確裝修設計理念、風格。再根據開發周期需求確定設計內容、設計范圍，如：產品推廣階段按營銷及展示需要設置售樓處、樣板房等，進行相應的裝修設計；產品呈現階段根據項目的定位及檔次在入戶大堂、標準層電梯廳、地下室電梯廳、精裝房產品、會所、架空層及地下車庫等區域進行分級考慮，進行裝修設計。中期為成果完善階段，在明確不同裝修空間及功能需求后，結合開發時間節點要求、呈現效果要求及成本控制要求開展設計工作，期間嚴格按照這三個要求進行設計管理：首先把控設計方案,按設計任務指引設計單位提交概念設計方案并及時組織內部討論，溝通反饋意見完成方案設計；接下來以方案為依據，與成本部門、裝修設計單位及與裝修相關聯的其他設計專業共同研討分析可行性與工藝，在保證效果的前提下，明確主要材料與施工做法進行施工圖設計，準備材料設計樣板，軟裝設計還需要考慮采購便利性及施工成型的可行性；再將完善后的設計成果（方案效果圖、施工圖、設計樣板等）有效傳達給工程管理部門及施工單位，同時開展設計交底工作，由設計管理部門組織各方，針對圖紙答疑、相關專業交叉施工技術處理進行說明、提出建議、確認設計樣板等。后期為效果呈現階段，就是按圖施工，但過程中不僅要求施工單位配合高效，工程管理監督落實到位，更要求其他各相關專業單位與設計管理全程跟進，及時反應處理相關問題。期間設計管理的具體工作有：施工樣板與設計樣板的復核確認、主要材料進場的把關、施工技術的明確、設計變更及工程簽證的傳達與回復、軟裝硬裝的銜接協調處理、軟裝的擺設安裝布置及整體完工后的驗收竣工配合等。只有所有相關專業單位在施工過程的各個環節有效溝通、落實到位，才能將設計效果完美地呈現出來。

3實際住宅房地產開發裝修設計管理的應用

3.1項目概況

以廣東汕頭某住宅房地產售樓處裝修設計管理為例，該項目為總裝修面積約3000m2的二層建筑，其中包含銷售公共空間約2700m2和2套樣板房約300m2。

3.2裝修設計管理內容

（1）明確產品定位及功能需求。該售樓處主要展示銷售的住宅產品的主要客戶群體為本地中高端改善型的事業單位公務員、從業精英及經商人士，文化水平與經濟條件較好，對空間品質有較高的要求，因此整體項目建筑風格為較能體現檔次與內涵的亞洲新中式風格，售樓處裝修設計風格相應地也明確為新中式風格；住宅產品面積段以120~160m2的中大戶型為主，2套樣板房選取135m2、165m2兩個產品，裝修設計風格按空間大小明確為現代輕奢和新中式兩個風格。功能上結合建筑的空間關系與營銷需求，一層設置為營銷展廳，內容包括：門廳、城市展廳、沙盤展示區、洽談區、VIP室、簽約室等；二層設置為樣板房展示區，內容包括：兩套展示樣板房、客戶休憩區、營銷辦公區等。（2）設計成果把控。結合成本控制裝修造價（含軟裝）按一層、二層公共區域5000元/m2、樣板房6000元/m2進行設計。公共區域及165m2樣板房方案設計理念以汕頭“山海潮汕”為主題，通過現代空間構成與潮汕文化的“正統、理旭、莊重、包容”理念形成強烈的對比。硬裝結合當地傳統的木雕、抽紗、潮繡等工藝，利用木料、石材、夾絹玻璃等材質進行設計，軟裝同樣以“水石相應、禮秩有序”為主題，將淺咖色作為基色，選用相應材質的現代中式家具與配飾搭配；135m2樣板房方案設計理念為“品質生活、閑適輕奢”，通過現代的設計手法有效利用空間，硬裝主材為玻璃、瓷磚、壁紙等，軟裝以白色作為基色，以皮質、金屬、布藝的家具配飾為主，提升輕奢感。整體裝修設計方案的效果較好，與產品定位較匹配［1］。（3）施工效果把控。裝修施工單位正式進場前，強調效果及施工做法要求，督促其對施工圖紙內不明做法進行明確，并對影響效果和造價的主要裝飾材料進行定樣優化。如地面石材設計為特斯拉黑大理石，使用面積大、材質紋理要求高，需組織設計單位與施工單位一起進行選料及排版拼版編號，施工做到按號鋪貼，以保證效果；按設計功能空間的主次關系及使用頻率進行地面材質調配，停留人數較多、走動較頻繁的主要空間，如：大堂區、洽談區等，以高檔石材為主，停留人數不多但走動較頻繁的空間，如：公共通道區、衛生間等，以中高檔瓷磚為主，內部使用基本不對外開放的后勤空間如營銷辦公區、保潔區等，以易清理維護的普通瓷磚為主；木飾面均為胡桃木，根據不同使用位置采用不同板材，墻面、木雕等采用實木材質提升品質，吊頂、踢腳等采用復合板材節約成本。施工過程中若遇到設計相關問題，要嚴格按照效果、工期、成本的要求，迅速反饋，落實處理。硬裝與軟裝工作緊密銜接，軟裝設計根據整體的裝修效果，結合成本控制的要求進行設計優化后確定方案，接著軟裝施工單位按方案準備各項軟裝材料，如：燈具、家具、擺設等，并在硬裝施工期間，根據工序進行軟裝的燈具管線安裝、大件預埋件，在硬裝整體施工基本完成后進行軟裝燈具及雕塑等大件安裝，調試整體裝修燈光效果。緊接著開始軟裝家具、擺設的布置，要以整體裝修設計方案為依據，成型硬裝效果為基礎，根據實際營銷功能需求進行合理優化布置，同時做好相應的成品保護。

4結語

隨著我國經濟迅速發展，房地產開發競爭日益加劇，需要對裝修設計管理給予重點關注，具有產品優勢才能得到全面發揮，在營造良好生活居住環境的同時，全面提升房地產企業的市場競爭力。

參考文獻

［1］劉飛.房地產住宅精裝修設計的管理分析［J］.中國房地產業，2020（28）：89.

［2］龔婷.淺析房地產住宅精裝修設計的管理［J］.四川水泥，2019（9）：62.

［3］胡素蘭.住宅精裝修項目設計與成本管理控制研究［J］.企業改革與管理，2018（8）：180，182.

［4］張哲源.住宅精裝修的設計管理［J］.四川水泥，2015（3）：135-135.

作者:呂勛 單位:中交（汕頭市）城市開發有限公司