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從中央經濟工作會議到政府工作報告，再到近日召開的國務院金融委會議，房地產新的發展模式一再被提及。接受中國經濟時報記者采訪的專家認為，房地產相關配套政策需要調整好商品房和保障房結構，區分房地產的商品屬性和投資屬性，不能盲目擴張，供給過剩或需求不足須減量發展，要因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。

一、要發展壯大多層次住房保障體系

3月18日，中國證監會官網發文稱，深入推進公募REITs試點，抓緊推動保障性租賃住房公募REITs試點項目落地。推進保障性租賃住房REITs項目試點，是落實黨中央、國務院關于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度決策部署的有效政策工具。在專家看來，低收入群體住房問題的解決必須依賴于保障房建設，這方面的力度還須加大。中國可以通過發展壯大“多主體供給、多渠道保障”的多層次住房保障體系，并與股票等資本市場打通形成良性互動，進而促進經濟發展和民生改善。中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進對本報記者表示，與市場化租賃住房的類REITs不同，保障性租賃住房公募REITs，是解決市場主體退出問題的一項有效措施。目前，保障性租賃住房“融投管退”發展模式的雛形已經逐漸明晰。加快推進相關支持政策的落地，尤其是公募REITs退出渠道的落實，能夠有效提升市場主體參與保障性租賃住房發展的積極性，推動保障性租賃住房的快速發展。中指研究院企業事業部分析師楊驍表示，中央經濟工作會議明確提出房地產業要“探索新的發展模式”。政府工作報告也明確指出“探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場”。3月16日，金融委會議“提出向新發展模式轉型的配套措施”。預計房地產新的發展模式配套措施將出臺，會在金融、稅收等方面對房企探索新的發展模式給予優惠和鼓勵。綜合來看，房地產代建、租賃、城市更新、輕資產運營、資產管理等將是新的發展模式的重要方向，這些領域將是新的發展模式配套措施支持的重點。北京住宅房地產業商會會長黎乃超在接受本報記者采訪時表示，房地產發展關系眾多行業的興衰，調控“度”的把握很重要，要防止“一管就管死，一放就放得特別開”。配套政策上，要因城施策，從資金、限購和土地三方面促進房地產市場平穩健康發展。一是在資金政策方面，要控制好放貸閘門，不能放松就隨便放，也不能收緊就“一刀切”，要出臺相關的細則。二是在限購政策方面，要把商品房和政策性保障住房區分開，應遵守其商品屬性。三是在土地政策方面，針對人口凈流入的大城市要增加土地供給，加快供給節奏。大量中低收入群體住房問題要通過保障房解決。西南財經大學教授蔣南平對本報記者表示，目前，不贊同取消商品房限購。“中國樓市還是要貫徹‘房住不炒’，限價、限購即可，可以緩征房產稅，但不要取消限購，政策要相對穩定，給市場一定的信心。”蔣南平認為，在相關配套制度還不完善的情況下，是否應該取消限購存在爭議。

二、中國房地產發展模式值得肯定

廈門大學教授趙燕菁在接受本報記者采訪時指出，中國的房地產市場不僅是商品市場，更是重要的資本市場。通過房地產，中國一舉解決了發展中國家城市化過程中普遍存在的資本不足問題，成為過去40年城市化和工業化的“發動機”。可以說，房地產市場是為地方政府量身定做的資本市場。同時，中國家庭資產的絕大部分、企業資產的大部分，都與其擁有的各類不動產價值密切相關。“當然，這不意味著地方政府只能依賴土地直接融資。隨著土地出讓的減少，城市化從高速度增長轉向高質量發展，中國地方政府也要從賣地融資，轉向股票融資。”在趙燕菁看來，中國房地產制度是世界上最成功的住房制度。中國1998年住房制度改革，通過住房資本化解決了住房這一城市化最重的資產，上億的家庭通過住房分享城市財富的增長，住房成為廣大居民重要家庭財富之一。當下，如何促進房地產市場平穩健康發展？趙燕菁認為，新加坡實踐多年且效果顯著的住房市場雙軌制值得借鑒。在新加坡，“量大價低，有資格限制”的“組屋”（高達87%）和“價高量少，沒有資格限制”的商品房（東南亞最高的房價）同時并存。中國的房地產市場如果想要同時具備資本屬性和居住屬性，也要將兩個市場分開。只有這樣，才能做到“市場的歸市場，保障的歸保障”。既能避免城市巨大資本價值被屏蔽，又能降低城市居住的高昂成本。

作者:周雪松 單位:中國經濟時報